De geschiedenis van hypotheekrenteaftrek

Inleiding

De hypotheekrenteaftrek is een korting op de in Nederland te betalen inkomstenbelasting. Het is typisch iets Nederlands en is in deze vorm behoorlijk zeldzaam in de wereld. Sinds de invoering ervan heeft het een enorme impact gehad op de Nederlandse huizenmarkt. De Nederlandse huizenprijzen zijn geëxplodeerd en vele partijen hebben winst gemaakt bij het aanjagen van dit proces. Nu de huizenmarkt in 2012 echter volledig op slot zit rijst er de vraag of de hypotheekrenteaftrek wel zo'n goed idee was. In dit artikel de vraag hoe de geschiedenis rond de hypotheekrenteaftrek eruit heeft gezien en welke invloed de hypotheekrenteaftrek heeft gehad op de woningmarkt.

Historisch perspectief - Geschiedenis van de hypotheekrenteaftrek

19e eeuw

De beginselen van hypotheekrenteaftrek gaan terug tot in de tijd van eind 19e eeuw. In die tijd werden er relatief veel huizen verhuurd en was dit een belangrijke vorm van inkomsten voor veel pandjesbazen. Het hebben van een huis werd daarbij gezien als het hebben van vermogen. Over vermogen diende belasting te worden geheven. Wie dus een huis had, diende belasting af te dragen, ongeacht of je er zelf in woonde.

Was dit huis echter deels gefinancieerd met extern geld, dan was het huis dus in wezen niet volledig van jou. Bovendien moesten er kosten worden gemaakt voor de rentebetaling over de lening. De Nederlandse overheid zag dit als een kostenelement dat meegenomen moest worden bij de belastingbetaling. Binnen het belastingmechanisme moest dus de rente van de te betalen belasting worden afgetrokken.

Na de 2e Wereldoorlog 

Na de 2e wereldoorlog moest Nederland weer opgebouwd worden. Eén van de peilers was dat eigenwoning bezit gestimuleerd diende te worden en wel met de hulp van de overheid. Het belastingmechanisme met de hypotheekrenteaftrek werd doorontwikkeld en zorgde er uiteindelijk voor dat er een stabielere huizenmarkt ontstond met een gezonde doorstroming.

Na 1988 

Na de jaren van de val van de Duitse muur in 1988 is er veel gebeurd in de wereld. De tijden van massaproductie van elektronica nam een enorme vlucht en dit ging gepaard met een enorme groei van de dienstensector (waarbij voornamelijk de financiële sector). Omdat het bij alle grote bedrijven ging om maar 1 ding, namelijk "groei, groei en groei" werden de grenzen van alle systemen opgezocht (de start van complexe financiële constructies). Fusies en overnamen bleken een belangrijke tool te zijn voor het verbeteren van de winsten van bedrijven.  De ABN bank en de AMRO Bank gingen bijvoorbeeld fuseren en gingen zich vanuit winstbejag internationaal oriënteren. Banken gingen zich steeds meer toeleggen op winstmaximalisatie. Het gevolg was dat er ook winst gemaakt diende te worden in de Nederlandse hypotheekmarkt.

Met de komst van vele nieuwe financiële hypotheekproducten zagen consumenten het bos niet meer en kon er een nieuwe financiële branche (bubble) ontstaan. (Tijdelijke) bedrijven zoals de DSB Bank hebben in die tijd maximaal geprofiteerd van de niet transparante markt waarin alles mogelijk was. Hypotheken konden worden verstrekt tot maar liefst 20% boven de waarde van het huis. Wie een huis van 500.000 euro kocht, kon daar maar liefst 100.000 euro bovenop krijgen aan leningen, verzekeringen en koopsompolissen. Wie nu te maken heeft met een waardedaling van het huis zit tot over zijn oren in de schulden. 

Tot 2007

Tijdens de huizenbubble werd de huizenmarkt door alle Nederlanders gezien als de perfecte investering. Investeren in stenen was ook voor huizenbezitters zeer lucratief. Huizenprijzen zijn tussen 1988 en 2008 geëxplodeerd. In sommige steden zijn huizen tot wel een factor 10 duurder geworden (Amsterdam & Utrecht). Gemiddeld genomen zijn huizen tussen de 3 en 4 keer zoveel waard geworden. Wie dus een huis in 1990 heeft aangekocht, is spekkoper geweest. 

Na 2007

Het was wachten tot deze prijzenstijging een halt werd toegeroepen. Binnen de VS had de financiële sector ook de grenzen opgezocht. Hier is uiteindelijk het systeem rondom gretige hypotheekverstrekking en het doorverkopen hiervan, als eerste ontploft. De basis die hieraan ten grondslag lag waren de "giftige" leningen van huizenbezitters die hun hypotheek niet meer konden terugbetalen. Het gevolg was het omvallen van de mega-bank "Lehman Brothers" die het begin van de wereldwijde bankencrisis inleidde. Banken durfden elkaar geen geld meer te lenen en er werd kritischer gekeken naar de financiele posities van huizenbezitters. In Europa is de bankencrises overgegaan in een schuldencrisis met onder andere Griekenland als zwarte piet. 

In de periode na 2007 is de Nederlandse woningmarkt definitief op slot geraakt. Ten eerste zijn de banken terughoudender geworden met het verstrekken van leningen aan huizenkopers. Ten tweede kan er veel minder maximimaal worden geleend waardoor in algemene zin woningen nu overgeprijsd zijn. Ten derde moet de Nederlandse overheid ook bezuinigen en gezien de negatieve effecten van de hypotheekrenteaftrek na 1990, zou op dit vlak veranderingen verwachten kunnen worden. Huizenkopers verkeren in onzekerheid zolang de overheid dit probleem uitstelt.

Van 2008 tot en met 2012 is daardoor de vraag op de huizenmarkt aanzienlijk gedaald. Kopers zijn terughoudender en het aanbod blijft toenenemn. Wie zijn huis wil verkopen kan het letterlijk niet aan de straatstenen kwijt. Wie in 2008 of later zijn huis heeft gekocht (de starters ~ de nieuwe generatie) voelt nu de ellende van een huizenmarkt die op slot zit. Een negatieve overwaarde leidt onvermijdelijk tot een verlies. Het zorgt er nu voor dat starters een deel van hun vermogen kwijt zijn of er schulden bij hebben gekregen. 

Conclusie

De hypotheekrenteaftrek heeft zijn waarde in het verleden bewezen. Het heeft na de 2e Wereldoorlog gezorgd voor een stimulering van eigen woning bezit wat tot de jaren '90 resulteerde in een relatief stabiele woningmarkt en bouwbranche. Na de jaren '90 heeft de hypotheekrente complexe financiële producten in de hand gewerkt. Huizenbezitters konden hierdoor tot ver boven hun stand een hypotheek verkrijgen. Zelfs de overheid stemde hiermee in. Dit heeft ervoor gezorgd dat de huizenprijzen tot ver buiten de stabiele marges zijn gestegen. 

Uiteindelijk is de bom als eerste ontploft in de VS met huizenbezitters die hun leningen niet meer konden afbetalen. Door het vallen van verschillende grote banken en de erkenning dat "veel huizenbezitters nooit meer hun leningen zouden kunnen terugbetalen" is de wereldwijde bankencrisis ontstaan. De bankencrisis leidde in Europa tot de schuldencrisis en Europese banken zijn sindsdien terughoudend geworden met het verstrekken van leningen. Dit in combinatie met de hoge woningprijzen heeft de woningmarkt volledig op slot gezet. 

Anno 2012 is duidelijk geworden dat het kunnen "lenen boven je stand" heeft geleid tot een instabiele financiële sector. De beloning voor het maximaal kunnen lenen door de hypotheekrenteaftrek heeft geleid tot ongezond hoge huizenprijzen. Starters moeten een flink inkomen hebben om een huis te kunnen veroorloven. Het gevolg is een scheefgetrokken markt met teveel aanbod en weinig vraag.

Twee instabiele decennia hebben bewezen dat de hypotheekrente heeft gefunctioneerd als een katalysator van de stijging van de huizenprijzen. De grote vraag is of de voordelen van de hypotheekrenteaftrek nog wel opwegen tegen de nadelen? Misschien heeft het systeem wel zijn beste tijd gehad. Meer hierover is te lezen op de gevolgen van de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek.