Hoe bereken je de maximale hypotheek

Inleiding

Een eigen woning geldt voor veel mensen als een belangrijk doel en als grootste investering. U heeft voordeel dat de rente die u betaalt over de hypotheek voor uw eigen (verblijf)woning, aftrekbaar is voor de inkomstenbelasting. De hypotheek rente is een stuk lager dan bij consumptief lenen (door het onderpand) zodat het een zeer interessante manier is om kapitaal te verkrijgen.

● Vele criteria spelen een rol bij het hypotheek berekenen.

● Daarnaast gelden ook criteria voor de bepaling van het maximum?

● Hoe gaat deze berekening nu precies in zijn werk?

Stappen

Welke criteria spelen een rol bij het berekenen van de maximale hypotheek

Omdat geldverstrekkers vooral gericht zijn op het beperken van de risico's, geldt een maximum aan de te verkrijgen hypotheek. 

Hoe groter de kans op terugbetaling van de hypotheek, hoe hoger de maximale hypotheek.

Voor het verkrijgen van een maximale hypotheek spelen daarom diverse criteria een rol. Deze criteria zijn direct gerelateerd aan in- of uitgaand kapitaal bij de woning bezitter:

  • Hoogte van uw huidige inkomen (inclusief spaarinkomen)
  • Stabiliteit van het huidige inkomen
  • Hoogte van het huidige inkomen van uw eventuele partner
  • Hoogte van uw huidige kredieten (financiele verplichtingen als leningen, alimentatie)

Of aan andere criteria zoals:

  • Hoogte van de rente op dat moment
  • De waarde van de woning

Om te kunnen aantonen dat de hoogte van een inkomen stabiel is, is een vast dienstverband of intentieverklaring vereist. Hiermee verklaart de werkgever dat uw inkomen in de komendende tijd gegarandeerd is. Echter, als u zelf werkgever bent als ondernemer, dan wordt er gekeken naar andere criteria:

  • historische inkomensontwikkeling
  • huidige situatie

Al deze criteria bepalen hoe de woningbezitter in staat is aan zijn hypotheek lasten te voldoen. Deze lasten zijn niet voor iedereen gelijk; deze kunnen volgens verschillende methoden berekend worden.

Hoe bereken je de maximale hypotheek

De verschillende methoden om de maximale hypotheek te bereken zijn:

  1. Nationale Hypotheek Garantie NHG
  2. NIBUD Gedragscode
  3. Bankvoorwaarden
  • 1) Nationale Hypotheek Garantie:

Achter de Nationale Hypotheek Garantie staat de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Dit Waarborgfonds staat garant voor:

  1. de terugbetaling van het hypotheekbedrag aan de hypotheekverstrekker als je door bijvoorbeeld werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of echtscheiding, niet meer aan je betalingsverplichtingen kunt voldoen. Dan zul je het huis moeten verkopen. Mocht de verkoopopbrengst niet voldoende zijn om de hypotheekschuld af te lossen, dan betaalt het Waarborgfonds het verschil aan de hypotheekverstrekker.
  2. de woonlastenfaciliteit bestaande uit een borgstelling voor een aanvullende lening. Huishoudens met betalingsproblemen krijgen 2 jaar de tijd om te voorkomen dat hun huis gedwongen moet worden verkocht. 
Bij aankoop van een woning bestaan voor NHG twee maxima: de verkrijgingskosten mogen niet hoger zijn dan € 265.000,- én u kunt niet meer lenen dan € 265.000,-. Hierbij wordt door de NHG standaard rekening gehouden met 12% bijkomende kosten, zodat de koopsom of de taxatiewaarde niet meer mag bedragen dan € 236.607,14. kostengrens is het totaal van de koopsom plus de bijkomende kosten. In 2008 wordt bij nieuwbouw rekening gehouden met kosten bijkomend van 8% (maximale koop-/aanneemsom: € 245.370,37).
  • 2) Nibud Gedragscode Hypothecaire leningen:

Om de consument tegen te hoge hypotheekschulden te beschermen is begin 2007 de Nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen ingevoerd. In principe wordt de maximale hypotheek berekend o.b.v. een combinatie van:

  1. De woonquote (woon percentages): Deze bestaat uit het maximale deel van uw inkomen dat u kunt gebruiken voor de woonlasten. Deze wordt bepaald naar inkomen en leeftijd (jonger óf ouder dan 65). Basis uitgangspunt is 4,5X het bruto-inkomen, maar bij een hoog inkomen en een lage toetsrente kan de quote oplopen tot 5,8X het bruto inkomen.
  2. De toetsrente: Voor de totale hypotheeklasten heeft u een bepaald deel van uw inkomen beschikbaar. Als de rente hoog is, kunt u daarom een minder hoge lening afsluiten. Is de rente lager, dan kunt u vaak een hoger bedrag lenen. De rente kan voor verschillende rentevaste perioden worden vastgezet. Daarna kunt u te maken krijgen met een hogere rente en dus met hogere hypotheeklasten. Doorgaans is de rente lager naarmate de rentevastperiode korter is. Een kortere rentevastperiode betekent ook dat u eerder te maken krijgt met een gewijzigde rente, die mogelijk hoger kan zijn. Bij een scherpe stijging van de rente kunt u in betalingsproblemen komen als u een korte rentevastperiode heeft gekozen. Om u te beschermen tegen dit risico, toetsen hypotheekverstrekkers uw aanvraag bij een rentevastperiode van korter dan tien jaar daarom met een toetsrente, gebaseerd op een termijn van 10 jaar. Deze hogere toetsrente is per 1 januari 2007 ingetreden en vastgesteld op 4,9% (5,3% voor het 2e kwartaal 2008) maar kan ieder kwartaal worden aangepast als daar aanleiding toe is. Bij een rentevastperiode van tien jaar of langer, wordt de bij die langere periode behorende werkelijke rente gebruikt.
  • 3) Bankvoorwaarden: Hoewel geldverstrekkers niet onder de Nibud gedragscode uit kunnen komen gelden wel uitzonderingen. Er zijn geldverstrekkers met eigen voorwaarden en zogenoemde 'explain' toetsen. Deze speciale uitzonderingen staan in de Nibud beschreven en gelden indien de klant (u) is voorgelicht en weet dat er meer wordt geleend dan verantwoord wordt geacht. 
De hypotheek behoevende moet hierop speciaal gewezen worden en tekenen voor volledige verantwoordelijkheid en risico.

Tips

  • De aanwezigheid van leningen en kredieten hebben een zeer grote impact op de hoogte van de maximale hypotheek.
  • Een hypotheek afsluiten heeft belangrijke gevolgen voor uw uitgavenpatroon. De lasten nemen een flink deel van uw beschikbare inkomen in beslag. Hoe hoger de maximale hypotheek, hoe hoger de lasten (op korte maar ook op lange termijn)
  • Er zijn vele verschillende soorten hypotheken

Handige links