Gratis bezwaar maken tegen de WOZ-waarde
Gratis bezwaar maken tegen de WOZ-waarde
Op internet zijn er diverse bedrijven die aanbieden namens u gratis bezwaar te maken tegen de WOZ-aanslag van uw onroerende zaak. Ook wordt er geadverteerd met "No cure, no pay".
"Klopt dat wel?", "Hoe kan dat?" en "Zijn er geen addertjes onder het gras?", zijn enkele vragen die ik mezelf stel als ik dat lees. In dit artikel wil ik u als lezer die particulier eigenaar is van een onroerende zaak, handvaten geven een beslissing te nemen òf het verstandig is bezwaar te maken tegen de hoogte van de door de gemeente vastgestelde waarde vermeld op de WOZ-beschikking. Indien u besluit om bezwaar te maken wil ik u helpen bij de keuze te maken dit zelf te doen òf dit uit te besteden aan een via internet "gratis" aangeboden service.
De Wet waardering onroerende zaken
De grondslag voor de WOZ-aanslag is de Wet waardering onroerende zaken. Als eigenaar van een onroerende zaak bent u verplicht belasting over uw onroerende zaken te betalen aan de gemeente waarin die onroerende zaak gelegen is. De grondslag voor deze heffing in een belastingjaar is de waarde per peildatum 1 januari van het jaar daarvoor. Deze waarde heeft gevolgen voor de hoogte van uw inkomstenbelasting, onroerende zaakbelasting, de waterschapsheffing en in sommige situaties vermogensrendementheffing en erfbelasting. Hoe hoger de waarde van uw onroerende zaak, des te meer belastingen en heffingen betaalt u. Het spreekt voor zich dat een eigenaar van een onroerende zaak wenst dat de waarde zo laag mogelijk wordt vastgesteld door de gemeente. (Dat is niet altijd het geval. Zie hiervoor "Pas op: 1".
Hoe bepaalt de gemeente de waarde?
Dit wordt geregeld in hoofdstuk 3 van Wet WOZ. "De waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen." Uitzondering hierop zijn de niet-woningen en de onroerende zaken die staan ingeschreven in de Monumentenwet 1988. Indien de vervangingswaarde hoger is, geldt hiervoor de vervangingswaarde. (De vaststelling van deze waarde laat ik hier even buiten beschouwing. Dat is een aparte methode en heeft geen gevolgen voor de juridische procedure. Ik richt me even op de reguliere onroerende zaken. Het bezwaartraject is hetzelfde.)
De gemeenten krijgen de verkoopprijzen aangeleverd via het kadaster. Op basis van de meest recente transacties (werkelijk gerealiseerde verkoopprijzen) worden de waarden van de onroerende zaken in heel de gemeente vastgesteld. Met behulp van computerbestanden "schouwen" gemeentelijke taxateurs hele straten ineens aan de buitenkant. Het kan gebeuren dat een taxateur soms een inpandige schouw doet van enkele onroerende zaken. Vaak worden deze panden als zogenaamde "referentiepanden" gebruikt, maar dat hoeft niet. Een referentiepand dient als een soort "ijkpunt" bij de waardering van gelijksoortige panden. U kunt bij uw gemeente – tegenwoordig vaak digitaal - de onderbouwing van de waardebepaling van uw pand inzien.
U bent het niet eens met de waardebepaling
De waarde is te hoog. In dat geval kunt u binnen zes weken na dagtekening van het aanslagbiljet bezwaar maken. Hoe u dat kunt doen staat beschreven op het aanslagbiljet zelf of in de bijlagen. In dit artikel vindt u een voorbeeld bezwaarschrift dat u kunt gebruiken. U kunt ook "pro forma" bezwaar maken als u nog niet alle gegevens verzameld heeft. In dat geval maakt u bezwaar tegen de waardebepaling terwijl u tegelijkertijd uitstel vraagt om uw bezwaar schriftelijk toe te lichten. Vraag in dat geval altijd om een een schriftelijke bevestiging van de toekenning van dit uitstel.
(Uiteraard kunt u ook bezwaar maken als u vindt dat de waarde te laag is, maar dat hoeft niet. Mocht de waarde omhoog worden aangepast, dan heeft dat uiteraard weer gevolgen voor alle hieraan gekoppelde heffingen en belastingen.)
Is het zinvol bezwaar te maken?
Iedere euro is er één kunt u denken. Maar een forse waardedaling op papier levert niet altijd een forse daling van de belastingen op. Zie hiervoor onderstaand voorbeeld, uitgaand van de tarieven van 2011.
| Oorspronkelijke waarde | Waarde na herziening | Daling | |
|---|---|---|---|
| Waarde onroerende zaak | € 200.000 | € 180.000 | € 20.000 |
| Belastingheffing op basis oorspronkelijke waarde | Belastingheffing op basis herziene waarde | Daling in belastingheffing | |
| Onroerende zaakbelasting (voorbeeld Den Haag). Tarief: 0,0631% | € 126,20 | € 113,58 | € 12,62 |
| Watersysteemheffing gebouwd (voorbeeld Delfland). Tarief: 0,0191% | € 38,20 | € 34,38 | € 3,82 |
| Bijtelling inkomstenbelasting t.b.v. eigenwoningforfait (belastingtarief in dit voorbeeld 42%) 0,55% | € 1.100,00 * 42% = € 462,00 |
€ 990,00 * 42% = € 415,80 |
€ 46,20 |
| Totale belastingheffing op basis WOZ-waarde (vermogensrendementheffing niet meegenomen) | € 626,40 | € 563,76 | € 62,64 |
Een correctie werkt ook door in de daarop volgende jaren, omdat gemeentes vaak werken met stijgingspercentages per wijk, buurt of clusters van woningen.
De Wet WOZ eiste – tot oktober 2010 – een minimale waardeaanpassing, voordat de WOZ-waarde en hiermee het aanslagbiljet, werd aangepast. Het gaat om artikel 26 a van de Wet WOZ. 22 oktober 2010 is er een uitspraak van de Hoge Raad geweest die deze bepaling (Fieriensmarge) ongeldig heeft verklaart. Zie hiervoor de uitleg op de website van de VNG: http://www.vng.nl/eCache/DEF/1/01/340.html Dit heeft als gevolg gehad dat iedere waardecorrectie moet worden doorgevoerd in de gemeentelijke administratie.
Hoe maakt u bezwaar?
In ieder geval is het belangrijk dat u de termijn waarbinnen u bezwaar moet maken in de gaten houdt. Het bezwaar tegen de waarde – en hiermee ook tegen de beschikking van de gemeente - dient binnen 6 weken na dagtekening van het aanslag-/beschikkingsbiljet bij de gemeente binnen te zijn. Het bezwaar is tevens een verzoek om uitstel van betaling voor de heffingen c.q. waardebepalingen waarmee u het niet eens bent. Uitstel betekent echter geen ontheffing! Bezwaar maken kan digitaal, via een standaard bijgesloten formulier van de gemeente of middels een opgestelde brief. Als u schriftelijk een bezwaarschrift indient is het natuurlijk verstandig om dit òf aangetekend te versturen, òf persoonlijk af te geven op het juiste adres. Vraag in het laatste geval een gemeenteambtenaar te tekenen voor ontvangst van uw brief met vermelding van zijn/haar naam en datum van ontvangst naast de handtekening.
Onderbouwing bezwaarschrift
Het bezwaar hoeft niet uitgebreid te zijn, maar een goed onderbouwd bezwaarschrift maakt mijn inziens meer kans van slagen. Ook kunt u dan zelf beter inschatten of bezwaar maken zin heeft. Als u weet voor welke prijs in de afgelopen periode gelijksoortige woningen zijn verkocht helpt dat bij de beslissing om al dan niet bezwaar te maken. Bij de indiening van het bezwaarschrift kunt u ook om vergoeding vragen van de hiervoor gemaakte kosten.
Gegevens verzamelen
De belangrijkste gegevensbron voor koopsomgegevens is het kadaster.
De koopsomtelefoon
Via de koopsomtelefoon kunt u actuele verkoopcijfers opvragen van onroerende zaken in uw buurt. Tel: 0900-2020201, € 0,80 per minuut, 24 uur per dag bereikbaar. Minder prettig is dat deze telefoon met een spraakcomputer werkt die niet altijd alles even goed verstaat. (U dient het adres of postcode en huisnummer uit te spreken.)
Online gegevens opvragen
Via www.kadaster.nl (Particulier/online producten kopen) kunt u ook online gegevens opvragen zoals een koopsommenoverzicht (€ 2,95 per postcode, ongeacht hoeveel gevonden koopsommen er op dit overzicht staan) met informatie over de grootte van de kavel. U betaalt via internetbankieren of met uw creditcard.
Telefonisch contact met een medewerker
Mocht u er niet uitkomen, dan kunt u ook op werkdagen van 09:00 – 17:00 uur bellen met het klantcontactcenter van het kadaster voor € 0,03 per minuut, tel: 088 – 183 20 50. U krijgt een "gewoon mens" aan de lijn die u graag met uw vragen helpt.
Koopsom per SMS
Een duurdere service is "koopsom per SMS". De kosten zijn € 1,50 per ontvangen koopsom. Voor een foutieve combinatie betaalt u ook, € 0,35. Als er geen koopsom beschikbaar is, betaalt u niets. Sms: KOOPSOM Taxatierapport
Een taxatierapport kunt u ook toevoegen. Dit dient een WOZ-taxatie te zijn. Als u vrij recent een taxatierapport (zijnde een niet-WOZ-taxatierapport) heeft laten maken, kunt u deze wel bijvoegen als indicatie. Er kunnen echter verschillen in waardering zijn zoals bijvoorbeeld als er sprake is van erfpacht. Bij een WOZ-taxatie stelt de taxateur de waarde vast alsof er sprake is van volledig eigen grond. In een taxatie voor aan- of verkoop of hypotheek wordt wel rekening gehouden met het feit dat de grond is uitgegeven als erfpacht. Bij een beroepsprocedure is het beter om een officiële WOZ-taxatie toe te voegen.
Voorbeeld pro forma bezwaarbrief
Hierbij treft u een voorbeeld van een opzet van een pro forma bezwaarschrift tegen de WOZ-waarde.
|
Aan de gemeente ....(naam van de gemeente invullen) |
Voorbeeld bezwaarbrief
Hierbij treft u een voorbeeld van een opzet van een bezwaarschrift tegen de WOZ-waarde.
|
Aan de gemeente ....(naam van de gemeente invullen) |
Er zijn ook voorbeeld brieven op internet te vinden.
Zie hiervoor:
http://www.plusonline.nl/geldenrecht/voorbeeldbrieven/artikel/116/bezwaar-maken-tegen-de-woz-waarde
http://www.nationaleombudsman.nl/voorbeeldbrief-bezwaarschrift
U wordt gehoord
In sommige gemeenten komt een gemeentetaxateur bij u langs ter controle en/of verdediging van de door de gemeente vastgestelde waarde. U mag ervan uitgaan dat deze ambtenaar behoorlijk wat ervaring heeft in èn het waarderen van onroerende zaken èn het voeren van gesprekken met eigenaren van onroerende zaken. U gaat in gesprek met een deskundige. Het belang van de gemeente is voor de hand liggend. Uiteraard dient de waarde van alle onroerende zaken goed worden vastgesteld, maar een naar verhouding te groot aantal aanpassingen in waarde levert een aanslag op de gemeentebegroting. Het is voor u van belang om goed in te schatten of u zo’n gesprek goed aankunt. Mocht u twijfelen, dan kunt u ook wat stevigere gesprekspartners vragen of zij u willen bijstaan. Als u de bezwaarprocedure uitbesteedt, mag u ervan uitgaan dat het taxatiebureau de gesprekspartner van de gemeente is en dat u alleen "de deur hoeft open te houden". Indien u liever niet het gesprek aangaat met de taxateur, kunt u ook iemand anders vragen de taxateur binnen te laten.
Gebruik maken van "gratis bezwaar maken tegen de WOZ-waarde"
De websites die dit aanbieden heb ik onderaan dit artikel vermeld (niet limitatief, aanvullingen verneem ik graag). Deze bedrijven zijn zich er zeer bewust van dat bij toekenning van een waardeaanpassing door de gemeente, de gemeente de gemaakte kosten van het bezwaar vergoedt. De gemeente stelt voor de toe te kennen vergoedingen richtlijnen en maximum bedragen vast. Het bureau maakt vooraf een inschatting in hoeverre uw bezwaar kans van slagen heeft. Mocht dit bureau niet overtuigd zijn van uw gelijk, dan zal zij waarschijnlijk niet voor u de bezwaarprocedure willen voeren op dezelfde voorwaarden – gratis -.
Op de diverse websites staat dat u niets betaalt, ook niet als u verliest. In de algemene voorwaarden kan ik daar vaak niets van terug vinden. Er wordt alleen gesproken over het maken van een offerte en dat deze een bepaalde periode geldig is. Ook wordt er gesproken over het feit dat er een honorarium – zonder de hoogte te vermelden! - verschuldigd is door de opdrachtgever. Dit honorarium dient binnen een bepaalde periode – meestal twee weken – betaald moet worden. Op de website zelf staat vaak wel uitdrukkelijk dat de opdrachtgever geen kosten heeft. Let ook op het onderscheid tussen bezwaar- en beroepsprocedure. Dat zijn twee aparte trajecten. Eerst maakt u bezwaar en als u niet tevreden bent over de uitspraak, kunt u tegen deze uitspraak in beroep gaan, maar dat hoeft niet. Hiervoor gelden weer aparte afspraken en overeenkomsten met de betreffende bureaus. U kunt uiteraard ook zelf in beroep gaan zonder gebruik te maken van de dienstverlening van een bureau of deskundige.
U tekent in sommige situaties voor een automatische incasso van het honorarium, zonder dat de hoogte vermeld wordt. Eigenlijk tekent u een "blanco cheque"! Dat is hebben bepaalde bureaus zo geregeld, omdat de gemeente de kosten van de WOZ-procedure en eventuele taxatie op de rekening van de bezwaarmaker stort. Op die manier hebben de bureaus minder administratieve lasten en kunnen zij deze werkwijze aanbieden. Mocht u het achteraf niet eens zijn met het incasso, dan heeft u binnen een bepaalde periode de tijd om uw bank te verzoeken dit bedrag terug te boeken (storneren). Het is belangrijk om uw afboekingen te controleren, zodat u kunt ingrijpen als er iets gebeurt wat niet is afgesproken.
Het is niet altijd duidelijk wat er geleverd wordt. Is dat bijvoorbeeld het kadasteroverzicht dat u zelf voor € 2,95 per postcode kunt opvragen, of levert het bedrijf een taxatierapport dat is opgemaakt door een erkende WOZ-taxateur?
Als u toch besluit een WOZ-taxatiebureau in te schakelen, kunt u vooraf ook even bellen, vragen wat de procedure is en de mondelinge toezeggingen vermelden op het "opdrachtformulier". Wellicht dat dit formulier hiervoor geen ruimte biedt. Dan kunt u ook vragen of het goed is als u deze opdracht schriftelijk via post, fax of email (pdf) verstrekt. Dan heeft u de ruimte om daarbij uw eigen opmerkingen bij te zetten.
Soms neemt de gemeente rechtstreeks contact op met de bezwaarmaker; u als eigenaar van de onroerende zaak. Stel dat de taxateur u overtuigt van uw ongelijk en u besluit uw bezwaar in te trekken. In dat geval bent dient u het vooraf afgesproken honorarium aan het taxatiebureau zelf te betalen in plaats dat de gemeente dat doet.
Conclusie
Het belangrijkste voordeel van deze bureaus is dat u geen kosten hoeft voor te schieten. Ook zullen de bureaus vooraf een reële inschatting moeten maken over de haalbaarheid van het bezwaarschrift, omdat zij anders teveel verliesgevende zaken hebben. Gelet op het belang van het taxatiebureau, mag u ervan uitgaan dat zij een deskundige inschatting maakt en een serieuze, stevige gesprekspartner van de gemeente kan zijn. Alleen voor de terechte bezwaarschriften (gemeente past de waarde naar beneden aan) wordt een onkostenvergoeding door de gemeente gegeven.
Als u zelf de vaardigheden èn financiële mogelijkheden heeft om de kosten van een reguliere WOZ-taxatie te betalen(ca. € 250,-- afhankelijk van de waarde van het object en is niet verplicht!!) kunt u ook zelf behoorlijk ver komen! Het voordeel van zelf doen is dat u niet afhankelijk bent van de door de taxatiebureaus tamelijk eenzijdig in hun voordeel opgestelde algemene voorwaarden. Het concept "blanco cheque" spreekt mij namelijk wat minder aan, al kunt u zich daar ook tegen indekken, indien u scherp blijft.
Tip 1
Maak voor uzelf een print van de algemene voorwaarden èn de algemene tekst c.q. uitleg die op de website staat. Zet daar ook een datum bij.
Tip 2
Als u uw gegevens heeft ingevuld, kunt u in sommige gevallen nog een extra opmerking plaatsen. Doe dat vooral! Vermeld bijvoorbeeld: "Zoals u op uw website vermeldt, is het voeren van een bezwaar- c.q. beroepsprocedure door uw taxatiebureau XYZ voor de WOZ-aanslag gratis. Als u akkoord gaat met mijn opdrachtverstrekking stemt u ermee in dat deze bepaling voorrang heeft boven uw algemene voorwaarden, mocht dit hiermee in strijd zijn." En maak een "print screen" van deze aanvullende opmerking voordat u op "verzenden" drukt! Mogelijkerwijs ontvangt u namelijk geen bevestiging via email van de door u opgegeven gegevens en dan heeft u tenminste iets gedocumenteerd.
Tip 3
Als u eenmaal heeft besloten om een taxatiebureau voor een "gratis bezwaarprocedure" in te schakelen, wees u er dan wel van bewust dat indien u besluit het het bezwaar in te trekken, de kosten van de werkzaamheden van het taxatiebureau en eventuele overige kosten, voor uw rekening kunnen zijn. Leg zoveel mogelijk deze kosten vooraf schriftelijk vast. Gelet op bepalingen in sommige overeenkomsten met taxatiebureaus kan het verstandiger zijn de bezwaarprocedure "uit te zitten", ook al denkt u inmiddels na een gesprek met de gemeentetaxateur dat u geen gelijk heeft.
Pas op 1
Als u uw woning gaat verkopen, kan zowel de verkopende makelaar en eventueel de koper c.q. aankopende makelaar de WOZ-waarde opvragen. Een veel te laag vastgestelde WOZ-waarde – dat komt ook voor – kàn van negatieve invloed zijn op het verkoopproces. Nu de verkoop van woningen wat minder gaat, wilt u als verkoper zo min mogelijk extra uit te leggen hebben. Het is dan goed om een correct vastgestelde WOZ waarde te hebben.
Pas op 2
Bij het maken van bezwaar kan ook de uitkomst een verhoging (!) van de waarde zijn. Dat weet niet iedereen, maar de gemeente mag dit wel doen. Artikel 27 van de Wet WOZ geeft deze mogelijkheid:
Artikel 27
- Indien enig feit grond oplevert voor het vermoeden dat de waarde te laag is vastgesteld, kan de in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar de in artikel 22, eerste lid, of artikel 26, eerste lid, bedoelde beschikking herzien bij een voor bezwaar vatbare beschikking. Een feit dat de in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar bekend was of redelijkerwijs bekend had kunnen zijn, kan geen grond voor herziening opleveren.
Het feit dat de wet de gemeente deze mogelijkheid geeft, wil niet zeggen dat dat zomaar ongefundeerd mag gebeuren. Iedere waardeaanpassing dient op feiten gebaseerd te zijn. Ook moet het om een zogenaamd "nieuw feit" gaan. Een correctie omhoog in een jaar volgend op een jaar waarin u een bezwaarschrift heeft ingediend, is makkelijker te realiseren. De gemeenten dienen tegenwoordig ieder jaar opnieuw de waardes vast te stellen. Uiteraard geldt ook hiervoor dat iedere waardebepaling in overeenstemming met de reële waarde moet zijn. Samenvatting van deze tip: Als bij u de waarde van een onroerende zaak vermoedelijk te laag is vastgesteld, is het in uw eigen belang "geen slapende honden wakker te maken".
Pas op 3
In het verleden wilde het weleens gebeuren dat gemeenten structureel, bijvoorbeeld 10%, te laag waardeerden. Het doel hiervan was om zo min mogelijk bezwaarschriften te krijgen. Voor een individuele eigenaar is het op die manier lastig inschatten of zijn/haar onroerende zaak correct gewaardeerd is geworden in verhouding tot andere onroerende zaken in de betreffende gemeente. De kans dat deze werkwijze wordt toegepast is tegenwoordig minder aannemelijk, omdat de waardering jaarlijks gebeurt en gewerkt wordt met actuelere verkoopcijfers. Het gevolg zou een betere waardevaststelling en hiermee gepaard gaande juiste belastingheffing moeten zijn. Het kan echter nooit kwaad om even bij deze opmerking stil te staan.
Uitleg van enkele gehanteerde begrippen
| Gehanteerde begrippen | |
|---|---|
| No cure, no pay | Ruw vertaald betekent dit: "Bij geen succes, resultaat of gelijk, betaalt u niets." Dit impliceert echter dat u bij het behalen van succes (u wordt in het gelijk gesteld), u wèl kosten dient te betalen. Ik heb niet de indruk dat dat de bedoeling is van de aanbieders als ik naar de rest van de inhoud van hun websites kijk.... |
| Onroerende zaak | Dit kan zowel onbebouwd als gebouwd eigendom zijn. Een uitgebreide definitie vindt u in de Wet Waardering onroerende zaken, hoofdstuk III artikel 16. In dit artikel gebruik ik ook de term "pand" of "panden". Ik bedoel hetzelfde. |
| Pro forma | Komt uit het Latijn en betekent letterlijk "voor de vorm". In een bezwaarprocedure houdt dat in dat u het recht om bezwaar te maken aanhoudt, terwijl u ondertussen gegevens verzamelt. |
| Referentiepand | Een onroerende zaak dat een vergelijkingspand is voor andere gelijksoortige onroerende zaken ter vaststelling van de waarde. |
| Schouwen | Het door de gemeentelijke taxateur bekijken van onroerende zaken. Dit gebeurt meestal aan de buitenkant van de te waarderen panden. |
| Vermogensrendementheffing | Dat is de belasting die u moet betalen over het vermogen dat u heeft boven de vermogensvrijstelling. Een eigen eerste woning is vrijgesteld van vermogensrendementheffing. Op dit moment betaalt u omgerekend 1,2% vermogensrendementheffing. Wet inkomstenbelasting 2001, hoofdstuk 5. |
| Waardepeildatum | De datum waarop de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld. Deze "ligt één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld." (Artikel 18 Wet WOZ). |
| Wet WOZ | Wet waardering onroerende zaken |
Wetten
Wet inkomstenbelasting 2001 http://wetten.overheid.nl/BWBR0011353/geldigheidsdatum_24-02-2011
Wet waardering onroerende zaken http://wetten.overheid.nl/BWBR0007119/geldigheidsdatum_24-02-2011
Bedrijven die aanbieden om gratis bezwaar te maken tegen de WOZ-waarde van uw onroerende zaak (alfabetische volgorde)
www.bezwaarmaker.nl
www.hogewozwaarde.nl
www.previcus.nl
www.wozadviseurs.nl
www.wozconsultants.nl
www.woz-juristen.nl
www.wozspecialisten.nl (ook via de website van Vereniging Eigen Huis http://www.eigenhuis.nl/producten-diensten/diensten-woz/wozbezwaarmaken/#tab1)
Contact
Indien u vragen, opmerkingen of toevoegingen heeft, kunt u contact met mij opnemen via onderstaand emailadres:
