Is alle rente voor de eigen woning aftrekbaar voor de belasting
Heel lang was het in de volksmond gebruikelijk om te zeggen dat hypotheekrente voor de eigen woning aftrekbaar was voor de inkomstenbelasting. Dit geldt alleen voor hypothecaire leningen die al op 31 december 1995 op uw woning rustten. Voorwaarde is wel dat de lening nadien niet is verhoogd en nog steeds op dezelfde woning rust. Dat de hypothecaire lening nadien is over gesloten of bij een andere bank is ondergebracht doet niet ter zake.
Eigen woning bezitters
Wie een eigen woning bezit krijgt te maken met het eigenwoningforfait. Dit is een bedrag voor “woongenot” dat bij uw inkomen wordt opgeteld. U bespaart immers huur. U mag onder bepaalde voorwaarden de rente van uw geldlening aftrekken. De eigen woning valt in box 1, evenals de lening die u bent aangegaan voor de aankoop ervan. Rente en kosten van geldleningen zijn alleen aftrekbaar als deze zijn aangegaan voor de verwerving, verbetering of onderhoud van de eigen woning. Hebt u de hypotheek verhoogd om bijv. een boot aan te schaffen, dan betaalt u daarvoor wel hypotheekrente, maar dit gedeelte van de rente is niet aftrekbaar. Dit deel van de schuld valt in box 3. De boot -roerende zaken voor eigen gebruik- hoeft u niet aan te geven. Let op! Vanaf 1 januari 2001 geldt dat u rente maximaal 30 jaar mag aftrekken. Als u de lening vóór deze datum heeft afgesloten, telt de termijn van 30 jaar ook vanaf deze datum.
Stap 1: woning kopen
Wie een eigen woning koopt, wil weten welke kosten aftrekbaar zijn. Dat zijn bijvoorbeeld:
- rente over kosten van de eigenwoningschuld voor de woning die u zelf gaat bewonen. Rente ontvangen op een bouwdepot, moet u in mindering brengen.
- notariskosten en de kadastrale rechten voor de hypotheekakte.
- bouwrente die betrekking heeft op de periode nadat de voorlopige koopovereenkomst werd gesloten.
- afsluitprovisie. U mag niet meer aftrekken dan 1,5 % van de schuld en er geldt voor 2006 een maximum van 3630 euro. Betaalde u meer dan kunt u van het meerdere het deel dat betrekking heeft op 2007 in dat jaar aftrekken. Het overgebleven deel kunt u vanaf 2008 tijdens de looptijd van de lening jaarlijks in gelijke delen aftrekken.
- taxatiekosten: alleen voor het verkrijgen van een lening.
- bemiddelingskosten voor het verkrijgen van de geldlening en de kosten van de aanvraag van de Nationale Hypotheek Garantie.
- rente van schulden voor de afkoop van rechten van bijv. erfpacht of opstal
- rente van leningen voor financiering van kosten die samenhangen met de koop, verbouwing of het onderhoud van uw woning , bijv. notariskosten, kosten van bodemonderzoek, herstel van – belangrijke - gebreken.
- als u bij een bank of verzekeringsmaatschappij werkt, kunt u vaak lenen tegen een goedkoper rentepercentage. Voor leningen voor de eigen woning mag u de daadwerkelijk betaalde rente als eigenwoningrente aftrekken.
- betaalde boeterente of oversluitkosten.
- rente van leningen voor financiering van kosten die samenhangen met het aangaan van de lening voor de aankoop van uw woning, bijv. voor afsluitprovisie
- als u een appartement bewoont en de vereniging van eigenaren (VvE) gaat een lening aan voor het plegen van onderhoud dan is uw aandeel in de rente en kosten van de geldlening bij u aftrekbaar als eigenwoningrente..
Stap 2
U moet alert zijn op rentekosten die u niet mag aftrekken. Dat zijn bijvoorbeeld:
- bouwrente over de periode voordat de voorlopige koopovereenkomst werd gesloten.
- rente van leningen die u bent aangegaan voor een woning die u van uw fiscale partner of huisgenoot hebt gekocht. Dit geldt alleen voor het deel van de schuld dat hoger is dan de oorspronkelijke schuld.
- rente van leningen die u bent aangegaan om aftrekbare rente over en kosten van geldleningen te betalen bijv. een lening om de boeterente of bouwrente te betalen. Echter rente over een lening die u voor 1 januari 2001 voor dit doel had afgesloten mag u wel aftrekken.
- rente en kosten van leningen die geen eigenwoningschuld zijn; het zg. consumptief krediet voor de aankoop van een auto etc.
- rente en kosten van leningen die door de bijleenregeling geen eigenwoningschuld zijn.
Stap 3
Nog een tweetal belangrijke punten die van invloed zijn op de rente aftrek. Elke lening kent vanaf 1 januari 2001 een looptijd van maximaal 30 jaar. Dit geldt ook voor leningen die in 1969/ 1970 en later zijn afgesloten. Hier is 1 januari 2001 eveneens de ingangsdatum voor de termijn van 30 jaar. Pas rond 2030 doen zich de eerste problemen voor met de beperking van de renteaftrek Echter bij een tussentijdse verhoging van de lening wordt een soort staffel ingebouwd. Voor het nieuwe deel van de lening begint een nieuwe termijn van 30 jaar, terwijl voor de bestaande lening de 30 jaar termijn gewoon doorloopt.
De bijleenregeling beperkt uw renteaftrek na een verhuizing. Bij verhuizing naar een nieuwe woning kunt u te maken krijgen met het begrip “overwaarde”.
Dit is het bedrag dat overblijft bij de opbrengst van de oude woning (na aftrek van de verkoopkosten) verminderd met de resterende eigenwoningschuld. Deze “overwaarde” is de eigenwoningreserve en die moet u gebruiken voor de aankoop van uw nieuwe woning. Verkoopt u uw woning voor een bedrag dat lager is dan de resterende schuld, dan kunt u uw nieuwe woning volledig met geleend geld financieren en de rente is aftrekbaar.
Let op! De resterende schuld van uw oude woning gaat naar box 3; de rente daarvoor is niet langer aftrekbaar. De bijleenregeling geldt niet voor starters op de woningmarkt. Als u voor de eerste keer een woning koopt, staat het u vrij het aankoopbedrag met geleend geld te betalen en de rente is geheel aftrekbaar, ook al zou u “voldoende” eigen middelen hebben om de woning geheel of gedeeltelijk te financieren. Let op! De bijleen regeling gaat niet zover dat u “verplicht” moet aflossen als u verhuist naar een goedkopere woning. U mag de grootte van de bestaande eigenwoning schuld -tot maximaal de aankoopprijs van de nieuwe goedkopere woning– als eigenwoningschuld in box 1 houden, ongeacht de opbrengst van de oude woning. U wordt door de aankoop van de nieuwe woning niet gedwongen af te lossen als u dat niet wilt. Let op! U moet langer dan 6 maanden in de oude woning hebben gewoond.
Tips voor een lage hypotheek rente
Het vergelijken van verschillende aanbieders is verstandig en kan u veel geld besparen. De reden hiervoor is simpel: zet meerdere aanbieders op een rij. U kan dan kiezen welke hypotheek het beste bij u past.
Tot slot. De eigen woning regeling geldt voor de woning die uw hoofdverblijf is; alle andere woningen die u bezit vallen in box 3. bijv: een vakantiewoning. Toch zijn er mensen die het hele jaar in een vakantie woning verblijven. Als u uw vakantiewoning permanent als hoofdverblijf gebruikt, is dit belasting technisch gezien een eigen woning waarvoor de rente van de lening als eigenwoningschuld fiscaal aftrekbaar is, ongeacht of permanente bewoning in strijd is met de regels van de gemeente.
Handige links
Belastingdienst.