Wat is een hybride hypotheek

Inleiding

U wilt een woning kopen en daarbij misschien een hybride hypotheek nemen. Wat is een hybride hypotheek en welke voor- en nadelen hangen er aan?

Stappen

Kenmerken hybride hypotheek

De hybride hypotheek combineert de voordelen van de spaarhypotheek en de beleggingshypotheek. Hybride betekent combinatie wat de reden is dat ze ook wel de spaar/beleggingshypotheek wordt genoemd. De kenmerken:

u lost de lening gedurende de looptijd niet af
u betaalt naast hypotheekrente een premie voor een gemengde verzekering en een inleg voor beleggingen
u kunt zelf de verhouding bepalen tussen het spaar- en beleggingsdeel

Door te beleggen kunnen de maandlasten dalen en/of houdt u aan het einde van de looptijd een bedrag over. Op deze manier wordt een deel gegarandeerd afgelost via het spaardeel en het overige uit beleggingen. De beleggingen kunnen een hoger rendement opleveren.

Op deze manier kunt u een verdeling maken tussen de zekerheid van gegarandeerd sparen en het risicovollere beleggen.

Voordelen

u heeft maximaal fiscaal voordeel, meer dan bij liniair of annuiteitenhypotheek omdat u niet aflost. Er is extra fiscaal voordeel mogelijk bij polissen van voor 14 september 1999
u bouwt in veel gevallen een belastingvrij vermogen op in box 1
u bepaalt zelf de verhouding tussen sparen en beleggen
u kan deze verhouding tussentijds (beperkt) wijzigen
een deel van het eindkapitaal is gegarandeerd via het spaardeel
er is kans op een hoger rendement door het beleggingsdeel

Nadelen

u loopt een beleggingrisico
u bent zelf verantwoordelijk voor het bijhouden van de ontwikkelingen van de beurskoersen en de kapitaalmarktrente en de eventuele verandering in de verdeling tussen sparen en beleggen
het eindkapitaal is meestal niet gegarandeerd
u kunt niet onbeperkt en zonder kosten wisselen tussen sparen en beleggen
door inhouding van de kosten is in de eerste jaren meestal beperkte vermogensopbouw
de kostenstructuur is meestal ondoorzichtig en daardoor zijn de producten moeilijk te vergelijken met elkaar
hogere kosten van de vermogenopsbouw dan bij de beleggingsrekeninghypotheek; hierdoor kan het rendement lager uitvallen

Ophef

Onlangs is ophef ontstaan over ‘hybride’ hypotheken. Dat zijn hypotheken waarin sparen en beleggen voor de aflossing van de hypotheek kan worden gecombineerd. Maar in zo’n hypotheek kunnen onduidelijke kosten zitten. Dat concludeerde het consumentenprogramma TROS Radar.

Volgens Radar, dat honderden klachten van teleurgestelde klanten ontving, is het bij de OpMaathypotheek van de Rabobank onduidelijk hoe hoog de premies van de overlijdensrisicoverzekering zijn. Ook zou de bank niet communiceren welk spaargedrag gegarandeerd is.

Wat zijn de feiten rond de hybride hypotheek? En hoe terecht is de kritiek?

Met de ‘hybride’ hypotheek kan de klant zelf bepalen welk deel van de verzekeringspremie belegd dan wel gespaard wordt. Het is dus mogelijk om 100% te sparen tegen een gegarandeerde rente (die gelijk is aan de hypotheekrente), of om te kiezen voor 100% beleggen. Maar de combinatie 60% sparen en 40% beleggen is ook een optie. Tijdens de looptijd kan deze verdeling veranderd worden.
Deze hypotheken hebben allerlei mooie namen: Spaartoekomsthypotheek, Maatwerkhypotheek en de Rabo OpMaatHypotheek. Het sterke punt van deze hypotheken is vooral de flexibiliteit. Het nadeel daarvan is dat flexibiliteit het product ingewikkelder maakt. Daarom is goede, duidelijke voorlichting over het product extra belangrijk. Dat is niet in alle gevallen gebeurd, zoals nu weer blijkt.

Hoe zit het nu met de Rabo OpMaathypotheek?

Van de premie worden vaste percentages belegd in tevoren bepaalde fondsen. De premie voor het overlijdensrisico wordt per maand betaald uit de aanwezige poliswaarde.

Stel dat er € 100.000,- is verzekerd in geval van overlijden. Als in een bepaalde periode de resultaten van een beleggingsfonds achterblijven, dan zit er op enig moment dus minder in de totale spaar/beleggingspot. Omdat het gat tussen het verzekerde bedrag bij overlijden en de actuele pot groter is, moet er dus meer worden afgedekt door de overlijdensrisicoverzekering, en is er dus meer overlijdensrisicopremie nodig.

Deze extra overlijdensrisicopremie gaat echter wel ten koste van beide fondsen, namelijk in de afgesproken verhouding 60/40. Dus: door een hogere overlijdensrisico-verzekeringspremie wordt er ook in het hypotheekrentefonds minder geïnvesteerd. Daardoor valt de opbouw daarvan lager uit. Je zou dit effect een indirect beleggingsrisico kunnen noemen. Maar het omgekeeerde gaat ook op. Bij meevallende beleggingsresultaten zal het resultaat van het spaarrentefonds juist hoger uitvallen.

Door de ingebouwde flexibiliteit van deze hybride hypotheek van de Rabobank, staat er in de polis geen garantiekapitaal vermeld op de einddatum. Bij een spaarhypotheek is dat wel het geval. Hoewel mensen klagen over hun hybride hypotheek, is het nog onduidelijk in hoeverre de Rabobank juridisch iets te verwijten valt. Feit is dat de meeste klanten niet weten dat er bij een hybride hypotheek geen gegarandeerd eindkapitaal is. Het staat wel in de polis, maar niet al te begrijpelijk.

Dat verbaast Vereniging Eigen Huis niets. Uit recent onderzoek van de vereniging blijkt dat consumenten hypotheekinformatie ingewikkeld en niet transparant vinden. De informatievoorziening kan en moet dus beter. De ophef rond hybride hypotheken bevestigt Eigen Huis in deze opvatting.

Ook daarom is Vereniging Eigen Huis een voorstander van banksparen. Dit nieuwe hypotheekproduct kan vanaf 1 januari worden afgesloten. Bij banksparen kunt u bij een bank of een beleggingsinstelling op een geblokkeerde rekening een bedrag bijeen sparen voor de aflossing van de eigenwoningschuld. Doordat er een vrijstelling in het wetsvoorstel is opgenomen voor deze vorm van sparen, betaalt u onder voorwaarden geen inkomstenbelasting hierover. Banksparen heeft minder kosten en meer transparantie dan hybride hypotheken.

Tips

Beperkt wisselen tussen het spaar- en beleggingsgedeelte met gespaard of beleg vermogen is mogelijk. Ook wisselen tussen fondsen binnen het beleggingsgedeelte is mogelijk.
Niet iedere geldverstrekker biedt deze hypotheekvorm aan en de productvoorwaarden verschillen per geldverstrekker.
De verschillende hybride hypotheken zijn moeilijk met elkaar te vergelijken door de ondoorzichtige kostenstructuur van het beleggingsgedeelte