Wat zijn de gevolgen van het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek

Inleiding

De hypotheekrenteaftrek bestaat al lang in Nederland en het heeft voor een lange tijd een positief effect gehad op de huizenmarkt  (lees ook de geschiedenis van de Hypotheekrenteaftrek). Nu de huizenmarkt na de huizenbubble volledig op slot zit en er veel meer aanbod is dan vraag, worden er nauwelijks huizen meer verkocht. De politiek heeft jarenlang niet durven praten over de hypotheekrenteaftrek, maar nu na jaren van gesteggel en ontwijkingsgedrag wordt er voor het eerst gepraat over de aanpak van de hypotheekrenteaftrek. Desondanks wil de VVD in deze spannende economische tijden nog steeds niet beginnen aan de beperking van de hypotheekrenteaftrek. Daar zijn kanttekeningen bij te zetten als je kijkt naar de druk van buitenaf. Inmiddels zijn bijna alle politieke partijen (en daarbuiten zoals de VEH) er over uit dat er wat moet gebeuren. Waarom zou de VVD zich er niet aan willen wagen? Wat zouden nu de gevolgen zijn van de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek?

Historisch perspectief: Waarom bestaat de hypotheekrenteaftrek

Over vermogen dient van oudsher belasting te worden betaald. Omdat huizen ook als vermogen worden aangemerkt en er rentekosten mee gepaard kunnen zijn, zijn deze rentekosten aftrekbaar gemaakt. Dat is enerzijds eerlijker (het vermogen is namelijk deels geleend) en anderzijds zou het Nederlanders stimuleren om over te gaan tot het kopen van een eigen huis. Dat zou leiden tot extra economische groei door de verschillen tussen het gedrag van huiseigenaren en verhuurders:

• Huureigenaren zijn namelijk gebaat bij het zo laag houden van de kosten in verband met verlies aan rendement (in achtneming dat de stijging van huren wettelijk is vastgelegd). 
• Huiseigenaren onderhouden daarentegen hun huis beter en investeren meer in hun huis om het zo aangenaam mogelijk te maken. Het heeft bovendien positieve effecten op een buurt (trots, aanzien, netjes houden, "keeping up appearances").

Goed onderhouden huizen zijn meer waard dan afgeleefde huizen. Deze extra investeringen leiden dus tot belangrijke economische waarde. Er zijn veel verschillende type bedrijven die baat hebben bij het feit dat mensen een eigen huis bezitten. Als je naar de gehele supply chain kijkt zijn er tal van partijen die er baat bij hebben. Van stucadoors tot metselaars en binnenhuis architecten tot en met de branches van transport, bouw en opslag.

Probleem: vastzittende hypotheekmarkt

De invoering van de hypotheekrenteaftrek heeft geleid tot meer huizenbezitters. De gehele industrie er omheen heeft hier van geprofiteerd. Tot 2007,  sindsdien zit het op slot. De hypotheekrenteaftrek lijkt geen aanjager meer te zijn van de woningmarkt. Niet alleen de huizenverkopers hebben er last van. Veel meer verschillende partijen ervaren de problemen:

• Het MKB: alle partijen rondom de huizenmarkt hebben het moeilijk (makelaars, keukenverkopers, stucadoors, leveranciers van vloeren, hypotheekadviseurs etc.)
• Huizenverkopers: het duurt lang voordat een huis verkocht is (met alle kosten van dien)
• Huizenkopers: met durft geen huis te kopen i.v.m. risico op waardedaling onzekerheid over toekomstige hypotheekrenteaftrek
• Overheid: de overheid krijgt minder belasting binnen op meerdere vlakken (ook de uitkeringen na faillissementen dienen niet te worden vergeten):
  • Vennootschapsbelasting
  • BTW
  • Overdrachtsbelasting / kosten koper
  • Belasting op de overwaarde

Afschaffing van de hypotheekrenteaftrek

Hoe minder economische activiteit, hoe minder belasting er bij de overheid binnenkomt en hoe meer faillissementen en uitkeringen er gedaan moeten worden. Kortom, ook de overheid is er wel bij gebaat dat de woningmarkt zo snel weer op gang komt. De VVD wil hier in 2012 geen rigoureuze maatregelen in nemen om de markt niet nog meer onder druk te zetten.

De vraag is in hoeverre het erg is dat de hypotheekrente wordt afgeschaft in tijden waarin de woningmarkt toch al stilstaat. Als je kijkt naar de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek, dien je met name te focussen naar de problemen die er in 2012 in de woningmarkt spelen. 

Voordelen van de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek

Een opsomming van een aantal voordelen van het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek:

• Huizenprijzen worden niet meer zo sterk beïnvloed op basis van de korting die iemand kan krijgen op zijn of haar inkomstenbelasting
• Huizenprijzen zullen door hogere maandlasten (er is geen aftrek meer) een correctie krijgen wat gunstig is voor starters
• De hypotheekmarkt wordt een stuk simpeler met simpelere hypotheken (hypotheken geoptimaliseerd rondom de hypotheekrenteaftrek vervallen)
• Er blijft minder aan de strijkstok hangen van hypotheekadviseurs & hypotheekverstrekkers
• Hogere inkomens en vermogenden profiteren niet meer zo sterk van de rentevoordelen
• De overheid krijgt meer belasting binnen als er geen aftrek geldt
• Huizenkopers hebben duidelijkheid over wat zij maximaal kunnen lenen

Nadelen en risico's van de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek

• Huizenprijzen dalen en veel vermogen van Nederlandse huishoudens verdampt
• Veel Nederlandse gezinnen krijgen te maken met een restschuld
• Banken zullen te maken krijgen met betalingsproblemen (en zullen nog meer verliezen lijden)
• Huiseigenaars met een grote restschuld zullen niet of nauwelijks meer verhuizen
• Rijkeren worden hard geraakt (zowel qua inkomen als qua vermogen)
• De hypotheekbranche zal sterk krimpen door de simpelere hypotheken
• De huizenmarkt kan nog langer op slot blijven tot er een maximale prijzencorrectie is geweest
• Bij een stilstaande woningmarkt, krijgt de overheid nog langer te maken met minder belastinginkomsten

Gevolgen van de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek

Wanneer je kijkt naar de voor- en nadelen dan zie je dat een afschaffing van de hypotheekrenteaftrek een grote impact heeft op diverse partijen. Een volledige afschaffing zorgt ervoor dat:

1. Nederland met een schone lei kan beginnen
2. Bepaalde partijen worden heel hard geraakt
3. Er wordt wel op de maximale manier een harde reset gedaan
4. De voordelen van de hypotheekrenteaftrek worden teniet gedaan.

1) Met een schone lei

Met een schone lei beginnen betekent dat Nederland weer een klimaat krijgt waarin huizenprijzen stabieler zijn, huizen goedkoper zijn voor starters, er minder hypotheekkosten zijn en minder risico's worden genomen door huiseigenaren. De woningmarkt zal tevens minder grote verschillen kennen tussen goedkope en dure woningen. De woningmarkt zal stabieler zijn en minder grillig worden door gebrek aan angsten bij huizenbezitters voor veranderingen ten aanzien van de hypotheekrente aftrek.

2) Bepaalde partijen worden hard geraakt

Op basis van al het bovengenoemde is te zien dat bepaalde partijen hard worden geraakt. Met name huizenbezitters zullen veel van hun vermogen kwijtraken. Ook de grootverdieners en vermogenden worden hard geraakt. Een volledige afschaffing betekent dus dat een select gedeelte van de bevolking enorm worden benadeeld,  zonder dat ze zich hierop hadden kunnen voorbereiden of kunnen inspelen.

3) Harde reset

Een harde reset betekent dat de economische structuren rondom de woningmarkt 20 jaar terug in de tijd worden gezet. Alle MKB partijen en supply chains krijgen een correctie en de overheid zal grote veranderingen gaan zien in haar begroting. Er gaat een stukje economie verloren, er verdampt veel vermogen en zullen minder belastingen en meer uitkeringen gaan komen.

4) Teniet doen van de voordelen van de hypotheekrenteaftrek

De hypotheekrenteaftrek had initieel het doel om mensen met vermogen te compenseren voor eventuele kosten van het vermogen. Wanneer deze compensatie weggaat, worden er een principe daterend uit 1900 teniet gedaan. Dit zou kunnen leiden tot een lagere populariteit van het bezitten van een eigen huis met als gevolg:

• hogere huren op de huurmarkt
• en een cultuur met pandjesbazen. 

Een cultuur met louter huurwoningen kan ten koste gaan van de economische activiteit rondom huizenkopers en verloedering van wijken & buurten. Zij investeren immers meer in hun huis dan huurbazen.

Conclusie

De discussie rondom het afschaffen van de hypotheekmarkt is lastiger dan velen denken. De nadelige gevolgen centreren zich rond 1 groep maar kan een veel grotere impact hebben dan menigeen denkt. Een landschap met meer huurwoningen die bovendien duurder zijn, zorgt voor een verschuiving van vermogen naar huurbazen. Er bestaat daarnaast het risico op veranderingen in leefomgevingen door een beperkte investeringen in onderhoud van woningen. Misschien loopt het zo'n vaart niet, maar het scenario is niet ondenkbaar.

Aan de andere kant is het behouden van de hypotheekrente ook een groot risico. Het heeft invloed op het stijgen van de huizenprijzen en stimuleert maximaal lenen. De nieuwe generatie (de starters) is de dupe en er ontstaat een scheve verhouding met de oudere generaties.

Het kiezen tussen de 2 mogelijkheden lijkt dus tot een keuze uit 2 kwaden. Zwart wit gezien is dit ook zo maar gelukkig zijn er bij dit soort grote onderwerpen geraffineerde oplossingen. Een geraffineerde oplossing is een oplossing met een hoog detail waarin gekozen wordt voor een maximale rendement. In dit geval is het een oplossing met:

• de beste economische waarde voor Nederland
• de eerlijkste oplossing voor alle partijen (huizenbezitters, vermogenden, MKB, starters, oude generaties & nieuwe generaties)