Wat is een annuiteiten hypotheek

Inleiding

De annuïteiten hypotheek is één van de traditionele hypotheekvormen die tegenwoordig nog steeds kan worden afgesloten. Wie van plan is een huis te gaan kopen doet er goed aan deze hypotheek te overwegen, Het heeft een beperkt risico en kent een voorspelbaar verloop. Hieronder plaatsen we de annuïteitenhypotheek in historisch perspectief, behandelen we de kenmerken en geven we een opsomming van de voor- en nadelen.

Perspectief

De annuïteitenhypotheek is met de lineaire hypotheek een traditionele hypotheek en staat aan de oorsprong van het lenen van kapitaal voor de aanschaf van een huis. Het is een hypotheek waarbij géén focus wordt gelegd op het verkrijgen van fiscaal voordeel. Oorspronkelijk ging het bij een hypotheek namelijk alleen maar om het bekostigen van huis en het aflossen ervan tijdens de looptijd. Bij de wijze waarop dit gebeurt wordt niet gekeken naar het belastingvoordeel dat genoten kan worden. Er wordt alleen gekeken naar de verhouding van te betalen aflossing en rente.

Sinds er echter fiscaal aantrekkelijke regelingen door de overheid werden verzonnen, zijn er nieuwe hypotheken bijgekomen. Hierdoor is het voor de consument het er bij het kiezen van een hypotheek niet makkelijker op geworden. Ook is er de vraag of consumenten er wel daadwerkelijk op vooruit zijn gegaan. Er is namelijk een nieuwe branche gecreëerd met veel hypotheekverstekkers en hypotheekadviseurs. De gouden jaren van het aanbieden van hypotheken in de jaren voor de kredietcrisis heeft hen geen windeieren gelegd. De woekerpolisaffaire heeft aangetoond dat er wel degelijk een grote groep consumenten is die in de problemen is geraakt door complexe financiële constructies ten aanzien van hun hypotheek.

De annuïteitenhypotheek is in dit licht gelukkig een stuk eenvoudiger. De kans bestaat dat het een comeback gaat maken. Vanwege het feit dat consumenten geleerd hebben van het beleggen met hypotheken en de overheid kritischer gaat kijken naar de hypotheekrenteaftrek, bestaat er de kans dat wordt teruggegrepen naar traditionelere hypotheken.

Kenmerken

Wat is nu precies die annuïteitenhypotheek. Hoe is een annuïteitenhypotheek geregeld? De annuïteitenhypotheek is een hypotheek dat goed te vergelijken is met een persoonlijke lening waarin je op basis van gelijke maandlasten terugbetaalt. Banken die een persoonlijke lening hebben uitstaan willen graag dat deze lening wordt terugbetaald. Om consumenten een goed beeld te geven van hoe de lening afgelost dient te worden, wordt gekozen voor een vast bedrag per maand dat moet worden terugbetaald. Bij de annuïteitenhypotheek werkt dit precies hetzelfde.

Omdat het te betalen bedrag per maand gelijk is, moet er een wiskundige truc worden uitgehaald. Immers, als je een stuk hypotheek hebt afgelost (=deel van de hypotheeklening dat je hebt terugbetaald), hoef je over dit deel geen maandelijkse rente meer te betalen. Dit betekent dat je elke keer bij een maandelijkse aflossing steeds minder rente hoeft te betalen omdat de totale hypotheeklening minder is geworden. Toch blijft de totale hoeveelheid premie (aflossing+rente) dat er maandelijks moet worden afgedragen aan de hypotheekbank gelijk. Dat betekent dat de premie in het begin van de looptijd een lagere aflossing kent en een hogere rente. Vervolgens wordt de rente minder en zal de aflossing omhoog lopen.

Wat betekent deze manier van aflossen voor het fiscaal voordeel? Zoals eerder gezegd wordt er bij de annuïteitenhypotheek alleen gekeken naar de maandpremie. Dat betekent niet dat er geen fiscale gevolgen zijn. De te betalen hypotheekrente neemt namelijk gedurende de looptijd af. Er zal dus steeds minder geprofiteerd worden van de hypotheekrenteaftrek. Wie in de toekomst dus meer gaat verdienen kan dit ervaren als een nadeel.

Een ander punt is dat er bij deze hypotheek gedurende de hele looptijd per maand hetzelfde moet worden betaald. Voor starters kan dat een vreemde verdeling van premies over de looptijd zijn. Immers, met oog op de inflatie betaal je aan het eind van de looptijd van bijvoorbeeld 30 jaar, relatief gezien door de inflatie een stuk minder. Je betaalt dus als starter vanaf moment één de hoofdprijs. Vervolgens zal door de inflatie de relatieve last afnemen. Dit wordt echter wel gecompenseerd vanwege het feit dat in het begin veel rente kan worden afgetrokken middels de hypotheekrenteaftrek. Om dat dit gedurende de looptijd afneemt, heffen inflatie en het voordeel hypotheekrenteaftrek elkaar deels op.

Kenmerken

De annuïteitenhypotheek kent dus een aantal voordelen en nadelen:

Voordelen:

• Het kent een vaste maandelijkse premie die vooraf bekend is
• De hypotheek wordt gedurende de looptijd afgelost zodat je zekerheid hebt over de aflossing van je hypotheekschuld (je komt tijdens je pensioen dus niet voor verrassingen te staan).
• Er is geen beleggersrisico zoals het uitblijven van rendement of het ontstaan van een negatief rendement
• In het begin is het voordeel van de hypotheekrenteaftrek het hoogst
• De vaste maandelijkse premie wordt door de inflatie steeds minder belastend

Nadelen:

• Voor starters kan een relatief gezien steeds minder belastende maandelijkse premie onwenselijk zijn (en juist andersom wenselijk zijn bij een stijgend inkomen)
• Er wordt niet maximaal gebruik gemaakt van de hypotheekrenteaftrek
• Wie later meer gaat verdienen (wat bij de meeste carrières ook het geval is) profiteert juist minder van de hypotheekrenteaftrek door de dalende premie voor rente.
• Het verkrijgen van rendement door sparen of beleggingen zit niet in de hypotheek
• Er wordt niet geprofiteerd van fiscaal aantrekkelijk sparen middels kapitaalverzekering eigen woning (oftewel, er wordt niet gebruik gemaakt van de vrijstelling van vermogenbelasting) 

Conclusie

Kijkend naar de voor- en nadelen kan de annuïteitenhypotheek gezien worden als een veilige hypotheek waarin het risico beperkt wordt, er zekerheid is over de maandelijkse lasten en de hypotheekschuld volgens een vast patroon wordt afgelost. Wie voor zekerheid en veiligheid wil gaan kan de annuïteitenhypotheek overwegen.

Wie echter verwacht in de toekomst een stuk meer te gaan verdienen kan wellicht beter een hypotheek afsluiten waarin in de toekomst extra geprofiteerd wordt van de hypotheekrenteaftrek. Bij de annuïteitenhypotheek is dat namelijk steeds minder het geval. Wie op zijn 30e een hypotheek afsluit voor 30 jaar, zal in de laatste 5 jaar nauwelijks meer hypotheekrente hebben om af te trekken van zijn inkomstenbelasting. Natuurlijk weten we niet hoe het Nederlandse Belastingstelsel er over 25 jaar uit ziet, maar met de gegevens van nu is het onaantrekkelijk. Ook dienen starters zich achter de oren te krabben bij het feit dat de maandlasten gedurende de gehele looptijd hetzelfde blijven. Als dit te zwaar drukt om de maandelijkse lasten in het begin van de looptijd, kan beter gekozen worden voor een hypotheek waarin de premies gedurende de looptijd gestaag toenemen.

Tot slot, ook wordt er bij de annuïteitenhypotheek niet gebruik gemaakt van het fiscaal aantrekkelijk sparen voor de aflossing van de eigen woning zoals bijvoorbeeld bij een levenhypotheek. Wie kiest voor duidelijkheid, zekerheid en degelijkheid maakt dit echter niet uit. Bij de annuïteitenhypotheek draait het namelijk niet om fratsen maar om op een veilige en voorspelbare manier aflossen van een eigen huis.