Nieuwbouw appartement kopen

Bij aankoop van een nieuwbouw appartement komt veel kijken. Daarom is het belangrijk u goed te verdiepen in alle technische en juridische zaken voordat u uw handtekening zet. Goede voorlichting kan daarbij helpen. In dit artikel wordt ingegaan op een aantal van de belangrijkste elementen bij het kopen van een nieuwbouw appartement.

Koop-/aannemingsovereenkomst

In de koop-/aannemingsovereenkomst van uw nieuwbouw appartement is geregeld wat u krijgt voor de prijs die u betaalt. Bij nieuwbouw koopt u de woning vrij op naam (V.O.N.) is. Dit houdt in dat in de koopsom alle belastingen en bijkomende kosten (zoals notariskosten en kadasterkosten) zijn begrepen. Dit is een verschil tussen het kopen van een nieuwbouw appartement met het kopen van een bestaand appartement, waarbij u als koper zelf nog overdrachtsbelasting en alle kosten voor de overdracht moet betalen. Dit wordt aangeduid met kosten koper (k.k.)

Omdat het appartement dat u koopt nog gebouwd moet worden, is er in de overeenkomst een maximale bouwtijd opgenomen, uitgedrukt in werkbare werkdagen. Binnen deze bouwtijd moet uw nieuwbouw appartement opgeleverd worden. Gemiddeld heeft een jaar 185 werkbare werkdagen. Dit lijkt weinig, maar er gaan veel dagen ‘op’ aan verplichte vrije dagen, onwerkbaar weer door vorst of sneeuw, enzovoort.

In de overeenkomst van uw nieuwbouw appartement zijn ook opschortende en ontbindende voorwaarden opgenomen. Ontbindende voorwaarden zijn er voor dat als er echt gegronde redenen zijn de overeenkomst ontbonden kan worden. Een bekende ontbindende voorwaarde is de ontbindingsmogelijkheid als u als koper geen hypotheek krijgt. De verkoper, vaak een projectontwikkelaar, heeft de mogelijkheid de overeenkomst te ontbinden als er niet voldoende appartementen in het project verkocht zijn. Dit is anders met de opschortende voorwaarden. Deze zijn ervoor bedoeld om voor beide partijen de risico’s te beperken. Een bekend voorbeeld is dat er moet worden gewacht tot het hele complex juridisch is gesplitst in appartementsrechten. Ook wordt vaak het verkrijgen van een onherroepelijke bouwvergunning als opschortende voorwaarde opgenomen.

Leveringsakte

Als het eindelijk zover is en de bouw gaat starten, kunt u langs de notaris voor de officiële levering van de grond van uw appartement. Hiervoor wordt een leveringsakte gemaakt waarin wordt vastgesteld dat u de nieuwe eigenaar bent. Het is belangrijk dat bij de levering alle opschortende en ontbindende voorwaarden vervuld zijn. Dit betekent dat er geen enkele onzekerheid meer mag zijn dat er gestart wordt met de bouw van uw nieuwbouw appartement, voordat u de grond geleverd krijgt. Anders zou de situatie kunnen ontstaan dat u al wel betaald hebt voor de grond, maar dat er uiteindelijk geen bouwvergunning wordt verleend en er dus niet gebouwd mag worden. Het is belangrijk dit na te vragen bij uw notaris.

Splitsingsakte

Hoe het gebouw is gesplitst en welke delen privé zijn en gemeenschappelijk zijn, is vastgelegd in de splitsingsakte met bijbehorende splitsingstekeningen. Daarnaast kan een vereniging afspreken een huishoudelijk reglement vast te stellen, waarin alle onderlinge rechten en plichten worden geregeld. Zo kan er bijvoorbeeld worden afgesproken of het is toegestaan om het wasgoed op het balkon te hangen, tot hoe laat er geluid mag worden gemaakt en welke soorten vloerbedekking zijn toegestaan.

Vereniging van Eigenaars

Bij aankoop van een appartement wordt u automatisch lid van de Vereniging van Eigenaars (VvE). Deze vereniging wordt opgericht bij de splitsing van het complex in afzonderlijke appartementsrechten.

Garanties

De meeste nieuwbouw appartementen worden gebouwd met GIW-garantie. Per 1 januari 2010 zal het GIW instituut opgeheven worden en zal deze taak worden overgenomen door het SWK (Stichting Waarborgfonds Koopwoningen)en Woningborg.

Oplevering

Eindelijk wordt uw appartement opgeleverd, maar waar moet u allemaal op letten bij de oplevering van uw appartement? Het inschakelen van een bouwexpert die u helpt bij de oplevering kan dan een uitkomst zijn. Zo biedt vereniging Eigen Huis bijvoorbeeld de Nieuwbouwservice aan. Een onafhankelijke bouwkundige loopt mee met de oplevering en doet een volledige opleveringskeuring.

Wat als er toch veel gebreken zijn bij de oplevering van uw appartement? Dan kunt u gebruik maken van uw 'opschortingsrecht'. Dit houdt in dat de laatste 5% van de aanneemsom in plaats van te betalen aan de verkoper, in depot laat storten bij de notaris. Dit bedrag wordt pas uitbetaald aan de verkoper als de gebreken aan uw appartement zijn verholpen. Dit is de figuurlijke stok achter de deur dat ook alle laatste oplevergebreken netjes worden verholpen.