Vereniging van Eigenaren- Eigenaars (VvE)

Koopwoning

Een woning kopen is heel wat anders dan een woning huren. Als u een woning huurt en er bevalt u iets niet, of u krijg onenigheid met de buren, dan kunt makkelijker van uw huurwoning af dan van een koopwoning.

Bij een koopwoning bent u voor een langere periode een financiële verplichting aangegaan. Indien u genoodzaakt bent om te verkopen dan hangt de opbrengst sterk af van de vraag op de markt naar uw type woning. Of een woning wel of niet in trek is bepaalt op dat moment voor een groot deel de vraagprijs. De vraagprijs is voor een deel ook afhankelijk van het onderhoud van uw woning. Bij elkaar opgeteld zou het toch wel fijn zijn als de verkoopopbrengst minstens de rest hypotheek afdekt.

Goed onderhoud is noodzakelijk en in de meeste gevallen bepaald u zelf hoe en wanneer u onderhoud pleegt. Dit gaat niet op als u een appartement, ook wel appartementsrecht genoemd, heeft gekocht. In dit geval heeft u met meerdere eigenaars in een gebouw te maken waarvan u sterk afhankelijk bent. Hieronder zal ik u uitleggen waar u allemaal mee te maken krijgt.

Vereniging van Eigenaars

Als iemand van plan is, of besloten heeft, een woning te gaan kopen dan zijn er een aantal factoren van invloed die de keuze van het soort woning mede bepalen.

Een aantal zaken die van invloed (kunnen) zijn:

• Uw gezinssamenstelling
• Familieomstandigheden
• Openbare voorzieningen
• Afstand wonen en werken
• De omgeving
• En niet onbelangrijk, uw inkomen.

Het aanbod van het type woningen op de woningmarkt is zeer divers en de prijzen lopen sterk uiteen. Men heeft o.a. keuze uit:

• Vrijstaande huizen
• Herenhuizen
• Drive- in woningen
• Bungalows
• Twee onder één kap woningen, al of niet geschakeld
• Eengezinswoningen
• Appartementen

Ik hoop u met de navolgende onderwerpen meer duidelijkheid en inzicht te geven waar u mee te maken krijgt als u een appartement wilt gaan kopen of misschien al gekocht heeft.

Als u van plan bent een appartement te kopen dan zijn er een aantal onderwerpen die van groot belang zijn en waar u zeker rekening mee dient te houden. Als u dit niet van te voren onderzoekt dan kan dat u, op termijn, duur komen te staan.

De volgende onderwerpen komen aan de orde en zijn van groot belang:

• Appartementsrecht
• Splitsen
• Splitsingsakte
• Splitsingsreglement
• Vereniging van Eigenaren
• Bestuurder c.q administrateur
• Administratiekantoren al of niet SKW gecertificeerd
• Gemeenschappelijk onderhoud
• Verdeelsleutel
• Meerjaren onderhoudsplan
• Onderhoudsreserves

Appartementsrecht

Als we hier over een appartement praten dan bedoelen we niet een woning of een bedrijfsruimte in een gebouw of een in een flat die u wilt gaan huren. We hebben het hier over een woning of een bedrijfsruimte die deel uitmaakt van een groter juridisch geheel, in principe bedoelt om in eigendom te verkrijgen en zelf te gaan bewonen of gebruiken.

Je koopt feitelijk het exclusieve gebruiksrecht van een stukje van dat gebouw. *U bent dan mede-eigenaar geworden van dat gebouw.

• U mag dan geen zelfstandige beslissingen nemen aangaande het gemeenschappelijk onderhoud van het gebouw.

Om op de juiste wijze met de gemeenschappelijke belangen van de eigenaren en het gebouw om te gaan is van rechtswege bepaalt dat er een Vereniging van Eigenaren is en dat men daar ook bij aankoop van dat appartementsrecht van rechtswege automatisch lid van is.

• Deze Vereniging van Eigenaren moet bestuurd worden en tegenwoordig verplicht ingeschreven staan bij de kamer van koophandel.
• Maar eerst moet het gebouw gesplitst worden.

Een appartementrecht is dus een juridisch afgesplitst deel (wooneenheid of bedrijfseenheid) in een gebouw waarvan men het exclusieve gebruiksrecht kan kopen.

Splitsen

Je kunt niet zomaar een stukje van een gebouw kopen of verkopen. Hiervoor is het gebouw eerst in kleinere stukjes verdeeld.

Hoe gaat dit in zijn werk.

• Het splitsen van een gebouw (juridische eenheid) is het opdelen van het gebouw in meerdere kleinere juridische stukjes, de z.g.n. appartementsrechten (een vve bestaat uit kleinere met elkaar verbonden juridische eenheden die samen een grote juridische eenheid vormen).
• Dit maakt het kopen van een appartementsrecht (woning of bedrijfsruimte) in een gebouw dat uit meerdere woningen en/of bedrijfsruimten bestaat mogelijk.
• Ook bergingen en garages kunnen onderdeel zijn van het te splitsen gebouw.
• Het splitsen van het gebouw gaat via een notaris.

Splitsen van een gebouw is dus het onderverdelen van het gebouw in meerdere afzonderlijke stukken.

Splitsingsakte van een appartement

In de splitsingsakte wordt onder andere elk appartement nauwkeurig apart omschreven en benoemd. De splitsingsakte is een statuut (spelregels) en is feitelijk bedoelt om de betreffende, van rechtswege ontstane, vereniging van eigenaars goed te kunnen besturen. In deze akte wordt dus niet alleen het appartementsrecht beschreven.

De splitsingsakte vindt zijn oorsprong in het Burgerlijk Wetboek.

• De hierin genoemde wettelijke bepalingen ten aanzien van het splitsen in appartementsrechten worden geacht in de splitsingsakte te zijn overgenomen.
• Het splitsen van het gebouw gebeurd via een notaris aan de hand van een door de huidige eigenaar van het gehele gebouw aangedragen splitsingsplan. In dit splitsingsplan worden de appartementsgrenzen en de variabele spelregels voorgesteld.

De te splitsen gebouwen zijn bijna nooit gelijk. Daarom wordt er bij een aantal artikelen een invuloefeningen opengelaten die bij de splitsing van het betreffende gebouw invulling behoeven.

• De notaris toetst het splitsingsplan.
• Uiteindelijk wordt de splitsingsakte opgemaakt, een notarieel stuk, dat bij het kadaster wordt gedeponeerd/ingeschreven en waar alle appartementseigenaren zich wettelijk aan dienen te houden.

Splitsingsreglement

Het splitsingsreglement is er niet voor niets gekomen. Vóór september 1972 werden er door het toenmalig notariaat aan de hand van de wet zelf splitsingsakten opgesteld. De door het notariaat volgens het Burgerlijk Wetboek opgestelde splitsingsakten leidde voor de (aspirant) kopers nog al eens tot onleesbare onuitlegbare akten. Dit leidde tot veel verwarring, onbegrip en onenigheid onder de appartementseigenaars.

Vooral het regelen van het onderhoud riep voor de eigenaars veel vragen op, men kwam er niet uit waardoor het onderhoud van het gebouw niet of niet op tijd tot stand kwam. De roep tot standaardisatie was er. Uiteindelijk heeft het broederschap der notarissen er voor gezorgd dat de bepalingen vanuit de wet zijn vastgelegd in een modelreglement van splitsing.

Deze bepalingen zijn voor het eerst vastgelegd in het reglement van splitsing in appartementsrechten van september 1972, vastgesteld in februari 1973. Dit heeft er voor gezorgd dat er standaardisatie in de chaos van de splitsingsakten kwam. Zij werden hierdoor beter leesbaar (lees logischer en te begrijpen). Het reglement heeft een logische indeling met vaste artikelnummers waarbij sommige artikelen nog een stukje invulling behoeven.

Ongeveer elke 10 jaar worden er wijzigingen in de wetboeken doorgevoerd. Indien deze wijzigingen ook betrekking hebben op het appartementsrecht dan moeten deze ook in de reglementen doorgevoerd worden. Naar aanleiding daarvan zijn er inmiddels 4 reglementen van splitsing in appartementsrechten n.l.; 1972, 1983, 1992 en 2006.

• Let dus goed op welk reglement er in uw splitsingsakte van toepassing is verklaard.

Appartement kopen

Vraag voordat u een appartement koopt om de van toepassing zijnde splitsingsakte met het daarbij behorende reglement van splitsing in appartementsrechten en lees deze stukken goed door.

• Let hierbij goed op mogelijke afwijkingen t.o.v. het modelreglement.

De splitsingsakte met het daarin genoemde reglement van splitsing in appartementsrechten is van groot belang als u beslist om een appartement aan te kopen of gekocht heeft.