Wat betekent koop breekt geen huur

Huren, huurbescherming en huurcontract ontbinden

Huurder en verhuurder opgelet. Wat gebeurt er als de eigenaar van de huurwoning het pand wil verkopen en het huurcontract wil ontbinden, terwijl er nog een huurder in het pand zit. Moet de huurder dan automatisch vertrekken als hij gewoon netjes betaalt en geen huur achterstanden heeft, of gelden er bij verkoop van het pand andere regels. Kunt u de huurovereenkomst dan eenvoudig opzeggen. Hoe zit het met een huurovereenkomst voor bepaalde tijd of onbepaalde tijd en de huurbescherming in ons land?

Huren of verkopen

Huren of kopen, deze vraag speelt nu meer dan ooit. Nogal wat mensen willen hun huis nu verhuren, omdat verkopen van het pand met de huidige woning markt lastig is. Met de huur probeert men de tijd, die het duurt om het huis te verkopen, te overbruggen. Voordeel is dat het pand niet leeg staat en bovendien geld oplevert. Een mooie en eenvoudige combinatie, lijkt het. Maar men vergeet daarbij, dat koop geen huur breekt. Enige juridische bijstand blijkt in deze situaties zeer vaak nodig te zijn en u moet deze vragen zeker kunnen beantwoorden als u succesvol een pand wilt verhuren en weer vrij wilt kunnen verkopen.

Koop breekt geen huur

De term koop breekt geen huur, betekent simpelweg, dat bij verkoop van een verhuurd pand ook de nieuwe eigenaar volledig gebonden is aan het geldende huurcontract. De nieuwe eigenaar ontvangt de huurprijs, is verantwoordelijk voor het pand en zijn gebreken en kan de huurders er niet zomaar uitzetten. De koop alleen is geen reden tot vertrek van de huurders. Een koper kan wel een beroep doen op dringend eigen gebruik. Een tussentijdse opzeggen van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is niet toegestaan, als er geen sprake is van onvoorziene omstandigheden, die niet de schuld zijn van de opzeggende partij. Bovendien moet de situatie zo ernstig zijn het in stand houden van de overeenkomst niet langer redelijk en billijk is.

Dringend eigen gebruik en renovatie

Dringend eigen gebruik betekent dat de verhuurder aangeeft het pand zelf dringend nodig te hebben. Bijvoorbeeld om er zelf in te gaan wonen of om de woning of winkelpand een andere bestemming te geven. Denk aan sloop, renovatie en dergelijke. Er moet een duidelijk eigen belang voor de opzegging van de huur aanwezig zijn. Dit dringend eigen gebruik is wel een wettelijke grond om een huurcontract op te zeggen. De huidige eigenaar kan op grond van dringend eigen gebruik voor renovatie vrij eenvoudig de huur opzeggen. Bij een nieuwe eigenaar en dus verkoop is dat anders. Pas drie jaar nadat de nieuwe eigenaar schriftelijk aan de huurders heeft laten weten de nieuwe eigenaar te zijn, kan hij het contract opzeggen. En daarmee is het nog niet geregeld, want een huurder kan vervolgens nog naar de kantonrechter stappen om bezwaar aan te tekenen.

Kantonrechter

De kantonrechter zal bij een conflict tussen huurder en verhuurder altijd toetsen of het eigen belang van de verhuurder zwaarder weegt dan het eigen belang van de huurder. Bovendien is een verhuurder verplicht om de huurder een andere passende woonruimte aan te bieden of aan te tonen dat er een andere passende woonruimte beschikbaar is. En ook dat is niet altijd zo eenvoudig. Wat is passend en wat is er elders beschikbaar op het moment dat u van de huurder af wilt.

Tijdelijk huurcontract in 2021

Ook een tijdelijk huurcontract biedt niet altijd een waterdichte oplossing. Ook bij een tijdelijk huurcontract kan een rechter namelijk de tijdelijkheid van het huurcontract verwerpen, zodat de huurder gewoon het pand blijvend mag huren. Laat u zich dus goed vooraf informeren over een tijdelijk huurcontract, want voordat u het weet verandert een tijdelijk huurcontract in een permanent huurcontract en dat kan ook niet uw bedoeling zijn. Een huurcontract voor bepaalde tijd wordt beëindigd door afloop van de huurtijd, moet door een van beide partijen zijn opgezegd en de huur moet worden betaald tot de overeengekomen dag. Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd eindigt door opzegging.

Niet altijd huurbescherming

De regels van de huurbescherming gelden niet voor huurders van:

1. Een winkelwoning, dat wil zeggen inpandig in winkel of restaurant.
2. Een woonboot.
3. Een dienstwoning.
4. Een kamer in een verzorgingshuis, de combinatie huur en zorg.
5. Een recreatiewoning.

Slot

Huren en verhuren kan vaak een verstandige keuze zijn, maar let er als verhuurder wel op dat de huurder in ons land goed beschermd is.