Huur: opzeg door de huurder

Huur van een woning als hoofdverblijfplaats:

Dit artikel zal de mogelijkheden behandelen welke de huurder heeft om de huur op te zeggen. Aangezien de meeste contracten thans worden afgesloten betreffende een woning voor 3 - 6 of 9 jaar volgens de zogenaamde Woninghuurwet, zal dit artikel zich tot deze gevallen beperken. Het artikel is aldus niet van toepassing op de huurcontracten van korte duur, handelshuur of voor een tweede verblijfplaats.

Twee mogelijkheden

De huurder bezit twee grote mogelijkheden om de huur voortijdig op te zeggen. Enerzijds zijn er de opzeggingsmogelijkheden vervat in de Woninghuurwet zelf en anderzijds zijn er de algemene mogelijkheden van huuropzeg wegens wanprestatie door de verhuurder.

Opzeggingsmogelijkheden uit de Woninghuurwet:

De huurder kan vroegtijdig het gehuurde goed verlaten en dit op eender welk ogenblik. Als huurder dien je de opzegging niet te motiveren. De huurder dient wel een opzeggingstermijn van 3 maanden te respecteren vanaf het aangetekend schrijven dat de opzegging meedeelt. Het is in deze steeds aan te raden goed op voorhand de opzeggingsbrief te versturen. Je kan ook steeds aan de verhuurder deze 3 maanden huur gewoon betalen en het goed reeds verlaten. Doe dit echter steeds in overleg met de verhuurder zodat deze reeds op zoek kan naar een nieuwe huurder.

Daarenboven dient de huurder die voortijdig de huur wil verbreken een schadevergoeding te betalen aan de verhuurder. Deze schadevergoeding betreft de facto een wederverhuringsvergoeding. De hoogte van deze vergoeding is afhankelijk van wanneer je als huurder wenst te vertrekken uit het goed. Vertrek je in het eerste jaar dan ben je 3 maanden huur schuldig; 2 maanden als je in het tweede jaar vertrekt en 1 maand als je in het derde jaar van de 3-6-9 periode vertrekt.

Opzeggingsmogelijkheden wegens wanprestatie van de verhuurder:

Elk wederkerig contract bevat conform artikel 1184 B.W. (Burgerlijk Wetboek) een stilzwijgend ontbindend beding. Wanneer een contract met een quid pro quo karakter (zoals huur) door wanprestatie van een partij zijn wederkerigheid verliest, heeft de andere partij de mogelijkheid om het contract op te zeggen wegens deze wanprestatie. Wanneer bijvoorbeeld de verwarming in uw huurwoning reeds geruime tijd defect is en de huurder de reparatie halsstarrig blijft weigeren, is er sprake van een wanprestatie. Gelet op het ontbreken van de verwarming hebt u namelijk geen normaal ongestoord genot meer van de woning. De verhuurder begaat aldus een fout. Let wel dat deze fout zwaarwichtig genoeg moet zijn om de overeenkomst te kunnen ontbinden. Een losliggende tegel zal zo bijvoorbeeld nooit aanleiding geven tot ontbinding van het huurcontract.

Het voordeel van deze manier om het contract te verbreken is dat je geen schadevergoeding dient te betalen of geen opzeggingstermijn moet respecteren. Het contract wordt door een beroep te doen op het stilzwijgend ontbindend beding namelijk geacht een einde te nemen ex tunc - vanaf dat moment - naar de toekomst toe. Let wel dat je de verhuurder in elk geval de kans hebt gelaten om de defecten te herstellen.

Een rechterlijke controle is na de ontbinding steeds mogelijk met betrekking tot het bestaan van de wanprestatie en haar zwaarwichtigheid. Zorg er dus voor dat je ook na het beëindigen van de huur nog kan bewijzen dat de verhuurder wel degelijk een wanprestatie heeft begaan. Als je dit naderhand niet meer zou kunnen bewijzen, is de kans groot dat je alsnog een schadevergoeding en opzeggingsvergoeding dient te betalen aan de verhuurder. Teneinde achteraf nog een bewijs te hebben om de wanprestatie van de verhuurder aan te tonen, kan je bijvoorbeeld een landmeter of architect vragen om in aanwezigheid van de verhuurder de nodige vaststellingen te komen doen.

Bij twijfel neem je uiteraard contact op met een advocaat of met een wetswinkel in je buurt. Deze laatsten zijn gespecialiseerd in huurzaken en zullen je (bijna) gratis helpen.