Wat moet er in een huurovereenkomst staan

De perfecte huurovereenkomst

Als je een dak boven je hoofd wilt gaan huren, is de huurovereenkomst heel belangrijk. Zoals het woord zegt: het is een overeenkomst tussen huurder en verhuurder en beide partijen hebben rechten maar ook plichten. Om misverstanden tussen huurder en verhuurder achteraf te voorkomen,  is de inhoud van een huurovereenkomst bepalend. Wat moet er dus allemaal in vermeld staan?

Huurovereenkomst goed lezen

Zo gaat het meestal: je bent als huurder op zoek naar een geschikte woning of flat, snuffelt wat rond op Internet, spreekt af met de verhuurder of althans met het telefoonnummer dat bij de advertentie of aanbieding staat, je gaat ter plekke eens kijken, je vindt het aanbod goed of niet goed, je gaat akkoord met de huurprijs en klaar is Kees. Nu nog de huurovereenkomst tekenen en je bent onder de pannen voor enkele jaren. Huurovereenkomst? Dat is toch bijzaak: als je maar kan wonen… Vooral als de verhuurder, of zijn vertegenwoordiger, een aardige man is, of vrouw, zijn er toch geen problemen? De realiteit is soms anders…

1. Altijd een schriftelijke overeenkomst!

Sinds 2007 is het in België verplicht om een huurovereenkomst op papier te zetten. Dus mondeling iets afspreken, kan niet meer. Mondelinge overeenkomsten zijn de dag van vandaag ook niet meer aan de orde. Dat is maar goed ook: zo hebben beide partijen een officieel document waarop ze kunnen terugvallen. Nu heb je natuurlijk niets aan een stuk papier als de vlag niet de lading dekt…

2. Verplichte vermeldingen

Wat er in elk geval in moet staan:

1. naam, adres, telefoonnummer van zowel de huurder als de verhuurder;
2. begindatum van het huurcontract;
3. ALLE kamers die het verhuurde pand omvat moeten in detail zijn beschreven (zie verder);
4. het huurbedrag
5. de startdatum.

3. Aantal getekende en originele exemplaren

Ook niet onbelangrijk: er moeten evenveel ‘originele huurcontracten’ zijn als er huurders en verhuurders zijn. Meestal zijn er dat dus 2: eentje voor de verhuurder en eentje voor de huurder. Maar… als je een flat huurt samen met je vriendin zonder getrouwd te zijn of een officieel samenwoningsdocument (het zogenaamde samenhokken, een nog niet zo’n bekende term in België), moet zowel jij als je vriendin een exemplaar ondertekenen en ontvangen. In dat geval zijn er dus 3 originele contracten nodig.

4. Bijlage(n)!

Alle huurcontracten afgesloten na mei 2007 moeten bij wet een bijlage hebben. In deze bijlage staat afzonderlijk vermeld:

• de duur van de huurovereenkomst: dit is voor particuliere huur in principe 3 jaar (voor de huur van een handelspand 3-6-9 jaar) tenzij anders vermeld;

• de voorwaarden voor de opzeg van het huurcontract: hoe moet je opzeggen (meestal per aangetekende brief) en hoe lang is de opzegtermijn (meestal 3 maanden).

• een kopie van het KB (Koninklijk Besluit) van 8 juli 1997(!). Dit KB bepaalt de minimum voorwaarden inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid van het te verhuren pand.

5. Plichten van de verhuurder

• De verhuurder heeft ingevolge de huurwet een aantal verplichtingen na te komen. Vanzelfsprekend zijn deze verplichtingen vatbaar voor discussie. Zo moet de verhuurder ervoor zorgen dat het huurpand goed onderhouden is op het ogenblik dat hij het te huur aanbiedt.

• Ook tijdens de huurperiode moet het huis of appartement bruikbaar en bewoonbaar blijven. Zo moet hij alle benodigde herstellingen (laten) uitvoeren behalve die herstellingen die ten laste van de huurder vallen. Zelfs als dit niet duidelijk of helemaal niet in het huurcontract staat, toch zijn deze bepalingen wettelijk. Te denken valt hierbij aan vochtproblemen, verlichting en verluchting, stabiliteit en de ‘normale’ uitrusting van een woning.

6. Wat is er gewijzigd met de nieuwe Huurwet van 26/4/2007?

Sinds deze nieuwe huurwet is het volgende van toepassing:

1. De verhuurder is verplicht om, als bijlage, een plaatsbeschrijving op te (laten) stellen. Dit was vroeger helemaal niet verplicht. Deze beschrijving moet behoorlijk gedetailleerd zijn, sterker nog: hoe meer details, hoe beter. Voorbeeld: is er een douche en een ligbad? Hoeveel kranen zijn er in de badkamer? Hoe groot zijn de slaapkamers? Is er een carport of een garage?
2. De plaatsbeschrijving moet, samen met de huurovereenkomst, worden geregistreerd binnen de 2 maanden.
3. Een bepaling waar nog steeds heel veel tegen wordt gezondigd: de verhuurder is verplicht om in alle advertenties mee te delen welk het huurbedrag is en de eventuele bijkomende vaste maandelijkse lasten! In 90% van de advertenties is dit nog steeds niet vermeld!
4. Ook niet onbelangrijk: de huurovereenkomst moet de bepalingen vermelden in verband met de verandering van eigenaar! Met andere woorden: welke zijn de rechten van de huurder als de verhuurder het pand verkoopt aan iemand anders?
5. De hoogte van de huurwaarborg. Omdat vele, vooral jonge huurders, de ‘oude’ huurwaarborg van 3 maanden huur niet in één keer kunnen betalen, is de wet hierin de huurder tegemoet gekomen. Een en ander is afhankelijk van hoe de verrekening van de huurwaarborg wordt afgesproken tussen beide partijen. De huurder heeft hierbij de keuze uit 2 mogelijkheden: een geïndividualiseerde rekening of een bankwaarborg. In geval 1 mag de huurwaarborg niet meer bedragen dan 2 maanden huur. In geval 2 is de waarborg maximaal 3 maanden huur.

Conclusie

Een aantal elementen van een goede huurovereenkomst zijn helder: de aanvangsdatum, het huurbedrag, de opzegtermijn, de opzegvoorwaarden, de huurindex bij aanvang: dit kan allemaal zwart op wit op papier worden gezet. De problemen ontstaan pas tijdens de discussie welke kosten en reparaties voor de huurder en welke voor de verhuurder zijn… Niet zelden eindigt deze problematiek voor de rechtbank!

Voor meer info over de jaarlijkse huurindex: Huurindex: hoeveel en wanneer?