Tussentijdse opzegging minimale-maximale huur voor bepaalde tijd

Inleiding

In het huurrecht zijn de huurovereenkomst voor bepaalde en onbepaalde tijd bekende overeenkomsten. Een grijs gebied wordt echter gevormd door een ‘minimale/maximale huurovereenkomst’ voor woonruimten, bijvoorbeeld een huurovereenkomst met een minimumlooptijd van 3 jaar en een maximumlooptijd van 5 jaar. Een dergelijke overeenkomst, althans het tweede deel (maximale huurtermijn), komt overeen met een ‘beding tot stilzwijgende verlenging van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd’. Van belang bij dit fenomeen is de vraag of er een mogelijkheid voor de huurder van een woonruimte met een maximale huurovereenkomst is om de overeenkomst zonder enig gevolg voor de einddatum op te zeggen? Om een antwoord te formuleren op deze vraag zal in het onderstaande artikel ingegaan worden op de opzegging van een huurovereenkomst voor bepaalde en onbepaalde tijd § 1 . Vervolgens zal de 'minimale/maximale huurovereenkomst' worden besproken, waarbij de volgende onderwerp zullen worden besproken: de wettelijke grondslag § 2 , de problematiek met betrekking tot het oude huurrecht § 3 en de reactie van het nieuwe huurrecht § 4 . In de conclusie § 5 zal uiteindelijk een antwoord worden geformuleerd op de bovenstaande vraag.

1. Huurovereenkomst voor bepaalde en onbepaalde tijd

Een huurovereenkomst kan aangegaan worden voor bepaalde of onbepaalde tijd. Indien de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is aangegaan, eindigt de overeenkomst van rechtswege wanneer die tijd is verstreken (art. 7:228 lid 1 BW). Indien er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd of een voor onbepaalde tijd verlengde huurovereenkomst, dan eindigt deze door opzegging (art. 7:228 lid 2 BW). In afwijking van het in art. 7:228 lid 1 bepaalde, eindigt een voor bepaalde tijd aangegane huur niet door het enkele verloop van de huurtijd (art. 7:271 lid 1 BW). Zij dient namelijk door een van beide partijen opgezegd te worden tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag. De bepaalde termijn heeft dus een beperkte strekking, door deze termijn wordt slechts aangegeven op welke dag de huurovereenkomst op zijn vroegst kan worden opgezegd. (1) Tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is in beginsel niet mogelijk. Slechts bij hoge uitzondering is tussentijdse opzegging toegelaten: als er sprake is van ‘onvoorziene omstandigheden’ (art. 6:258 BW), die niet voor rekening van de opzeggende partij en die van zo ernstige aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid instandhouding van de overeenkomst tot het overeengekomen tijdstip niet mag verwachten. (2)

2. Wettelijke grondslag: art. 7:230 BW

De wettelijke grondslag voor het sluiten van een minimale/maximale huurovereenkomst, ligt in art. 7:230 BW. Dit artikel bepaalt namelijk dat indien na afloop van de huurovereenkomst de huurder met goedvinden van de verhuurder het gehuurde blijft gebruiken, de overeenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd, tenzij van een andere bedoeling blijkt. In art. 7:230 BW wordt dus de ruimte geboden voor een afwijkende partij-afspraak op het punt van de verlenging (‘tenzij van een andere bedoeling blijkt’). (3) De andere bedoelingen kunnen bijvoorbeeld blijken uit een minimale/maximale huurovereenkomst, waarbij een verlenging voor een bepaalde tijd wordt afgesproken.

3. Oude huurrecht (Stassen/De Visscher)

Maar onder het huidige wettelijk regime is er vooralsnog enige onduidelijkheid over de verlenging van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Dit komt omdat onder het oude huurrecht de rechtsgeldigheid van een huurovereenkomst voor telkens bepaalde tijd (bijvoorbeeld één jaar) in de rechtspraak (arrest Stassen/De Visscher) is erkend. (4) Indien deze huurovereenkomst voor telkens bepaalde tijd niet eenzijdig tussentijds door opzegging kan worden beëindigd, kan dit grote problemen voor de huurder veroorzaken. Als hij/zij bijvoorbeeld in de loop van de overeengekomen periode of vlak na de verlenging voor bepaalde tijd te maken zou krijgen met verandering van werkkring of met een wijziging in zijn gezinsomstandigheden, zou de huurder de huurovereenkomst niet tijdig kunnen beëindigen en moeten betalen tot het tijdstip waartegen hij kan opzeggen. (5) De benadering van de Hoge Raad in Stassen/De Visscher kan ertoe leiden dat de opzeggingsbevoegdheid van de huurder ernstig wordt beperkt, wat voor de huurder ingrijpende nadelige gevolgen kan hebben.

4. Nieuw huurrecht (art. 7:242 lid 2 BW)

Om dit gebrek op te heffen is ervoor gekozen om een beding tot stilzwijgende verlenging voor bepaalde tijd niet toe te staan. (6) Deze gedachtegang is (enigszins onduidelijk) neergelegd in art. 7:242 lid 2 BW, dit artikel verklaart art. 7:230 BW namelijk van semi-dwingend recht waarbij niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Het onduidelijke is erin gelegen dat men uit de tekst van beide wetsartikelen, niet kan afleiden dat een huurovereenkomst voor telkens bepaalde tijd of met een beding tot stilzwijgende verlenging voor bepaalde tijd ongeoorloofd is. Als op dit punt echter de bedoeling van de wetgever voorrang zou krijgen boven de tekst van de wet, heeft dat als consequentie dat een in de huurovereenkomst opgenomen beding tot stilzwijgende verlenging voor bepaalde tijd door de huurder kan worden vernietigd, waarna de huurovereenkomst na het verstrijken van de aanvangsduur voor onbepaalde tijd doorloopt en eenzijdige opzegging door de huurder (conform art. 7:228 BW) mogelijk zou zijn. (7) In de literatuur zijn de meningen verdeeld over de geldigheid van een beding tot stilzwijgende verlenging voor bepaalde tijd. (8) Uit de rechtspraak blijkt dat de voorkeur wordt gegeven aan de bedoeling van de wetgever. (9)

5. Conclusie

De vraag uit het begin van deze notie ging over het bestaan van een mogelijkheid voor de huurder van een woonruimte met een maximale huurovereenkomst om de overeenkomst zonder enig gevolg voor de einddatum op te zeggen. Naar aanleiding van de bovenstaande paragraaf is gebleken dat er niet zo eenvoudig een eenduidig antwoord op deze vraag is te geven. Aan de ene kant staat de tekst van de wet (art. 7:230 jo. 7:242 BW) niet in de weg aan de geldigheid van een beding tot stilzwijgende verlenging voor bepaalde tijd, waardoor een tussentijdse opzegging door de huurder niet mogelijk is. Aan de andere kant blijkt uit de bedoeling van de wetgever dat een beding tot stilzwijgende verlenging voor bepaalde tijd ongeoorloofd is.

De rechtspraak volgt de laatstgenoemde visie en met die informatie lijkt het mij verstandig om de bedoeling van de wetgever daarom als uitgangspunt te nemen. De huurder zal bij een minimale/maximale huurovereenkomst, het maximale huurovereenkomst ofwel het beding tot stilzwijgende verlenging voor bepaalde tijd kunnen vernietigen. Indien een beroep op vernietiging slaagt, zal de huur – na het verstrijken van de eerste termijn - voor onbepaalde tijd worden voortgezet en dienen de opzeggingsregels van art. 7:228 BW in acht genomen te worden. Mocht een beroep op vernietiging toch falen, dan kan de huurder altijd nog een beroep proberen te doen op ‘onvoorziene omstandigheden’ (art. 6:258 BW) waarbij de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid instandhouding van de overeenkomst tot het overeengekomen tijdstip niet mag verwachten.

Voetnoten:

1. HR 10 augustus 1994, NJ 1994, 688.
2. HR 21 oktober 1988, NJ 1990, 439; Hof Amsterdam 9 maart 2006, WR 2006, 89.
3. Vgl. A.M. Klooterman, H.J. Rossel & J.P. van Stempvoort, ‘Hoofdlijnen in het Huurrecht’, Deventer: Kluwer 2008, pag. 209.
4. Zie: HR 2 december 1994, NJ 1995, 401 (Stassen/De Visscher).
5. H.J. Rossel, ‘Huurrecht algemeen’, Deventer: Kluwer 2007, pag. 400.
6. Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 6, pag. 41.
7. Vgl. A.M. Klooterman, H.J. Rossel & J.P. van Stempvoort, ‘Hoofdlijnen in het Huurrecht’, Deventer: Kluwer 2008, pag. 210.
8. Voor geldigheid van een dergelijk beding: A.M. Klooterman, H.J. Rossel & J.P. van Stempvoort, ‘Hoofdlijnen in het Huurrecht’, Deventer: Kluwer 2008, pag. 210. Anders o.a.: Huydecoper 2008, (T&C Huurrecht), art. 271, aant. 3, (T&C Huurrecht), art. 230, aant. 2.
9. Vgl. Hof Amsterdam 28 augustus 2008, NJF 2009, 27.