Uitzetting-ontruiming huurwoning

Uitzetting/ontruiming

Het komt vaak genoeg voor dat u, als huurder van een woning, uitgezet wordt door uw verhuurder. In uw ogen zal dat vaak onrechtmatig zijn, in de ogen van de verhuurder zal dit rechtmatig zijn. Voor u als huurder is het vervelend om uitgezet te worden uit uw woning, aangezien u geen plek meer heeft om te wonen. In dit artikel zal ik kort uiteenzetten wanneer een uitzetting uit een huurwoning rechtmatig is en wanneer niet. Ik zal dit doen aan de hand van een voorbeeldsituatie.

Wanneer is een uitzetting/ontruiming uit een huurwoning (on)rechtmatig?

Stel, u huurt een woning. Door diverse problemen bent u niet meer in staat om de huur te betalen, wat resulteert in een huurachterstand van, laten we zeggen €900,-. U krijgt een bevel tot ontruiming van de deurwaarder. Na het bevel tot ontruiming betaalt u een maand huur, maar de ontruiming vind toch plaats. Nu wilt u weten of de uitzetting rechtmatig is.

Het ontruimen van een huurwoning kan alleen plaatsvinden na een rechtsgeldige beëindiging van de huurovereenkomst. Voor het rechtsgeldig beëindigen van een huurovereenkomst is het, op grond van artikel 271 boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, noodzakelijk dat de huurovereenkomst opgezegd wordt. Opzegging kan gedaan worden door zowel de huurder als de verhuurder. Wanneer een verhuurder de huurovereenkomst wil opzeggen, dan heeft hij hiervoor een geldige opzeggingsgrond nodig. Artikel 274 eerste lid boek 7 van het Burgerlijk Wetboek somt de opzeggingsgronden op. Een van deze gronden betreft zich niet gedragen als een goed huurder, waaronder het hebben van een betalingsachterstand valt. Indien een verhuurder de huurovereenkomst op wilt zeggen, dient hij dit schriftelijk te doen, waarbij hij tevens rekening moet houden met de opzegtermijn en de opzeggingsgrond. Op grond van artikel 271 vijfde lid sub a boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, geldt bij de opzegging door de verhuurder een opzegtermijn van minimaal drie maanden. Voor ieder jaar dat de huurovereenkomst heeft geduurd moet de opzegtermijn met een maand worden verlengd, met een maximum van zes maanden.

In verschillende uitspraken hebben de Rechtbank en het Gerechtshof zich uitgesproken over het ontruimen van een huurwoning bij het hebben van een betalingsachterstand. In een van deze uitspraken heeft het Hof van 's- Hertogenbosch [http://jure.nl/bk6144] zich uitgesproken over het feit dat het structureel te laat betalen een gerechtvaardigde grond kan zijn voor het ontbinden ofwel beëindigen van de huurovereenkomst en voor het ontruimen van de woning. Bij de beantwoording van de vraag of er sprake is van een zodanige structurele betalingsachterstand, moet er gekeken worden naar alle omstandigheden van het geval. Een van deze omstandigheden kunnen zijn dat de gedaagde in de eerste terechtzitting niet was veroordeel voor zijn betalingsachterstand.

Slot

Om te achterhalen of de uitzetting rechtmatig is geschiedt dient er in de eerste plaats gekeken te worden of de verhuurder de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft beëindigd. Wanneer dit het geval is, dan heeft hij eveneens de mogelijkheid om een uitzetting te rechtvaardigen. Wanneer er geen sprake is van een rechtsgeldige beëindiging van de huurovereenkomst, dan heeft de verhuurder ook geen grond om tot ontruiming over te gaan. Doet hij dit toch, dan handelt hij onrechtmatig.